La spiaggia in concessione utilizzata per l’attività alberghiera realizza il presupposto IMU anche se il servizio è gratuito (Cass. civ. Sez. 5 n. 12125 del 30.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
Le aree scoperte demaniali in concessione, utilizzate in modo stabile dal concessionario nell’esercizio della propria attività imprenditoriale, sono soggette all’IMU in quanto unità immobiliari potenzialmente produttive di reddito. La tassabilità della spiaggia in concessione non viene meno per il fatto che il servizio di ombrelloni e sdraio sia offerto gratuitamente alla clientela dell’albergo, poiché il presupposto impositivo si realizza in ragione della potenziale attitudine dell’area a produrre reddito. L’accertamento dell’indispensabilità dell’area rispetto all’attività imprenditoriale del concessionario costituisce apprezzamento di merito, censurabile in cassazione solo per vizi logici o giuridici.

Il Fatto

La società contribuente, concessionaria di una spiaggia demaniale, impugnava gli avvisi di accertamento IMU per gli anni dal 2013 al 2015 emessi dal Comune. La Commissione Tributaria Provinciale accoglieva il ricorso, ritenendo la spiaggia priva di autonomia funzionale e reddituale. Il Comune proponeva appello e la Commissione Tributaria Regionale lo accoglieva parzialmente, affermando la tassabilità dell’area in quanto indispensabile per l’esercizio dell’attività imprenditoriale del concessionario e suscettibile di costituire autonoma unità immobiliare.

La Motivazione della Corte

Con il primo motivo, la società deduceva la violazione dell’art. 2, comma 40, D.L. n. 262/2006 e degli artt. 2, 3 e 7, comma 1, D.Lgs. n. 504/1992, sostenendo che la spiaggia fosse priva di autonomia reddituale, essendo il servizio di ombrelloni e sdraio offerto gratuitamente ai clienti dell’hotel. La Corte ha ritenuto il motivo in parte inammissibile, in quanto volto a una rivalutazione del giudizio di fatto del giudice del merito sull’indispensabilità dell’area, e in parte infondato.

La Suprema Corte ha richiamato il principio, già affermato nella giurisprudenza di legittimità, secondo cui le aree scoperte demaniali in concessione sono imponibili quando risultino indispensabili al concessionario per lo svolgimento della propria attività. Il presupposto dell’imposizione è la suscettibilità dell’area a costituire un’autonoma unità immobiliare potenzialmente produttiva di reddito, a prescindere dall’offerta gratuita del servizio: attraverso di essa, infatti, l’hotel potrebbe ricaricare i costi sui prezzi degli alloggi.

Con il secondo motivo, la ricorrente lamentava l’omesso esame di un fatto decisivo, ossia l’assenza di autonomia reddituale della spiaggia. La Corte ha dichiarato il motivo inammissibile, osservando come la società non deducesse l’omesso esame di un fatto storico ma contrapponesse una diversa interpretazione dei medesimi fatti già considerati dalla CTR, prospettando in realtà un vizio di motivazione non più deducibile dopo la riforma dell’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ.

Il ricorso è stato quindi rigettato, con condanna della società alle spese del giudizio di legittimità e declaratoria della sussistenza dei presupposti per il versamento del contributo unificato maggiorato.