Estinzione dell’enfiteusi per canone ridotto proporzionalmente e consolidazione della proprietà in capo all’enfiteuta (Cass. civ. Sez. 2 n. 7433 del 28.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di estinzione del rapporto enfiteutico, l’art. 1 della legge n. 16 del 1974, ratione temporis vigente, va interpretato nel senso che il vincolo deve essere stato costituito in data antecedente al 28 ottobre 1941 e con canone inferiore a mille lire annue. Ne consegue che, ai fini dell’applicazione della norma, nel caso in cui il fondo sul quale è costituito il vincolo sia stato oggetto di divisione o frazionamenti con successive affrancazioni, il canone deve rideterminarsi in misura proporzionale al valore del singolo immobile risultante dalla divisione, con riferimento alla data di entrata in vigore della legge n. 16 del 1974. Il frazionamento del fondo non determina l’insorgere di un nuovo vincolo enfiteutico, ma incide solo sul canone, che si riduce proporzionalmente alla porzione goduta, ai sensi dell’art. 961, secondo comma, c.c.. L’estinzione del rapporto determina il consolidamento della piena proprietà in capo all’enfiteuta.

Il Fatto

L’Agenzia del Demanio proponeva appello avverso la sentenza del Tribunale di Roma che aveva accolto la domanda dei concessionari, dichiarando estinto il vincolo enfiteutico costituito con atto del 14 gennaio 1928 sugli immobili dagli stessi posseduti. La Corte d’Appello di Roma rigettava il gravame, ritenendo applicabile l’art. 1 della legge n. 16/1974 e qualificando il rapporto come coenfiteusi, con conseguente riduzione proporzionale del canone e suo assestamento al di sotto della soglia di lire 1.000.

La Motivazione della Corte

La Corte di Cassazione, nel decidere i tre motivi di ricorso, ha dato continuità al principio di diritto affermato nella sentenza del 17 luglio 2025, n. 19765. In particolare, ha chiarito che il vincolo enfiteutico originario rimane unico e che il frazionamento del fondo agisce solo sul canone, senza dar vita a nuovi e diversi rapporti. Tale operazione, se legittimamente assentita e seguita da affrancazioni, comporta una riduzione proporzionale del canone parametrato alla porzione goduta, come stabilito dall’art. 961, secondo comma, c.c., norma considerata inderogabile dall’art. 957 c.c..

La Corte ha precisato che il consenso dell’Amministrazione al frazionamento e alla rideterminazione del canone per alcune porzioni implica una dichiarazione implicita di consenso anche per la restante parte. Ha inoltre escluso che la legge del 1974 possa interpretarsi nel senso che, all’estinzione del vincolo, il terreno torni nella piena proprietà dello Stato, essendo la volontà del legislatore rivolta a consolidare con una sorta di affrancazione ope legis la posizione dell’enfiteuta.

Quanto al primo motivo di ricorso, concernente la motivazione apparente, la Corte ha ritenuto che la pur sintetica motivazione della Corte d’Appello avesse comunque esplicitato le ragioni della decisione, anche mediante l’espressa condivisione della sentenza di primo grado. Il sindacato sulla motivazione è consentito solo quando l’anomalia si tramuta in violazione di legge costituzionalmente rilevante, come nel caso di mancanza assoluta o motivazione apparente, ipotesi non ricorrente nella specie.

Il ricorso è stato pertanto rigettato, con compensazione delle spese del giudizio di legittimità, stante il contrasto interpretativo verificatosi presso la Corte d’Appello di Roma e l’assenza di precedenti specifici sull’interpretazione dell’art. 1 della legge n. 16/1974.