Art. 1131 c.c. Rappresentanza dell’amministratore di condominio

L’art. 1131 c.c. disciplina la rappresentanza dell’amministratore di condominio e stabilisce che, nei limiti delle attribuzioni fissate dall’art. 1130 c.c. o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall’assemblea, l’amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi.

La norma completa il quadro delle attribuzioni gestorie dell’amministratore delineato dall’art. 1130 c.c., proiettandolo sul piano processuale e concentrando in questa figura il punto di riferimento esterno del condominio per le controversie relative alle parti comuni dell’edificio.

Cosa prevede l’articolo

“Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall’articolo 1130 o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall’assemblea, l’amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi. Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio; a lui sono notificati i provvedimenti dell’autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto. Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell’amministratore, questi e’ tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini. L’amministratore che non adempie a quest’obbligo può essere revocato ed e’ tenuto al risarcimento dei danni.”

Il primo comma attribuisce all’amministratore un potere di rappresentanza attiva, esercitabile nei limiti delle attribuzioni dell’art. 1130 c.c. — che comprende l’esecuzione delle deliberazioni assembleari, la disciplina dell’uso delle cose comuni, la riscossione dei contributi, l’erogazione delle spese di manutenzione ordinaria e il compimento degli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio — o dei maggiori poteri conferiti dal regolamento di condominio o dall’assemblea. In questi limiti, l’amministratore può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi.

Il secondo comma disciplina la rappresentanza passiva: l’amministratore può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio, e a lui sono notificati i provvedimenti dell’autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto.

Il terzo comma introduce un preciso obbligo di informazione: se la citazione o il provvedimento hanno un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell’amministratore, questi è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini.

Il quarto comma prevede una sanzione duplice per l’inadempimento a tale obbligo: l’amministratore può essere revocato ed è tenuto al risarcimento dei danni.

Applicazione pratica

La disposizione distingue nettamente tra il potere rappresentativo interno ai limiti legali delle attribuzioni ordinarie e i poteri ulteriori che possono derivare dal regolamento o dall’assemblea, in coordinamento con l’art. 1138 c.c. e l’art. 1135 c.c.: la fonte del potere rappresentativo va sempre verificata caso per caso, perché non è unica né automaticamente estesa a ogni tipo di controversia.

Il coordinamento con l’art. 1132 c.c. mostra che, quando l’assemblea abbia deliberato di promuovere o resistere a una lite, il condomino dissenziente può separare la propria responsabilità rispetto alle conseguenze della soccombenza mediante atto notificato all’amministratore. Questo conferma il ruolo dell’amministratore quale centro di imputazione delle comunicazioni relative alle liti condominiali, coerente con la funzione rappresentativa attribuitagli dall’art. 1131 c.c.

L’art. 1136 c.c. richiede una specifica maggioranza per le deliberazioni relative alle liti attive e passive concernenti materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore: il limite dei poteri rappresentativi disegnato dall’art. 1131 c.c. va quindi letto anche in relazione alla competenza assembleare sulle controversie eccedenti l’ambito gestorio ordinario, e non solo come un limite riferito al solo art. 1130 c.c.

La norma si raccorda infine ai principi generali della rappresentanza: il potere rappresentativo può derivare dalla legge o dall’interessato (art. 1387 c.c.), il contratto concluso dal rappresentante nei limiti delle facoltà conferite produce direttamente effetti nei confronti del rappresentato (art. 1388 c.c.), e il terzo può esigere la giustificazione dei poteri del rappresentante (art. 1393 c.c.). Questo raccordo chiarisce che l’amministratore condominiale è un rappresentante legale nei limiti tipizzati dall’art. 1130 c.c., e un rappresentante volontario per i poteri ulteriori conferiti dal regolamento o dall’assemblea.

Errori frequenti

• Agire in giudizio oltre i limiti delle attribuzioni fissate dall’art. 1130 c.c., senza previa autorizzazione del regolamento o dell’assemblea.
• Omettere di comunicare senza indugio all’assemblea una citazione o un provvedimento che esorbita dalle proprie attribuzioni.
• Ignorare la notifica di provvedimenti dell’autorità amministrativa relativi alle parti comuni, ritenendola estranea alla propria funzione.
• Confondere il potere di rappresentanza processuale con un potere gestorio illimitato, non ricondotto ai limiti dell’art. 1130 c.c.
• Sottovalutare le conseguenze del mancato adempimento all’obbligo di informazione: revoca e risarcimento del danno.
• Non tenere conto della facoltà del condomino dissenziente di separare la propria responsabilità mediante atto notificato all’amministratore ex art. 1132 c.c.
• Deliberare liti attive o passive eccedenti le attribuzioni ordinarie senza la maggioranza specifica richiesta dall’art. 1136 c.c.
• Ritenere che il terzo non possa esigere la giustificazione dei poteri rappresentativi dell’amministratore.

Collegamenti

Art. 1130 c.c. — attribuzioni ordinarie dell’amministratore che delimitano il potere di rappresentanza. Art. 1132 c.c. — dissenso del condomino sulle liti deliberate, da comunicare all’amministratore. Art. 1135 c.c. e art. 1138 c.c. — fonti dei poteri ulteriori conferibili all’amministratore. Art. 1136 c.c. — maggioranza specifica per le liti attive e passive eccedenti le attribuzioni ordinarie. Art. 1129 c.c. — disciplina della revoca dell’amministratore. Artt. 1387, 1388 e 1393 c.c. — principi generali della rappresentanza volontaria e legale.

L’art. 1131 c.c. traduce sul piano processuale l’assetto delle attribuzioni gestorie dell’amministratore: la rappresentanza, attiva e passiva, resta sempre ancorata ai limiti legali dell’art. 1130 c.c. o ai maggiori poteri specificamente conferiti, e l’obbligo di informazione verso l’assemblea funge da correttivo strutturale contro un esercizio del potere rappresentativo che ecceda tali confini.