Distanze in zona A e sopraelevazione: obbligo di arretramento o eliminazione (Cass. civ. Sez. II n. 12926 del 14.05.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di distanze legali tra costruzioni, la sopraelevazione realizzata in zona A costituisce nuova costruzione soggetta ai limiti inderogabili di densità, altezza e distanza tra fabbricati previsti dall’art. 9 del d.m. 2 aprile 1968, n. 1444. Tale disciplina, traendo forza cogente dai commi 8 e 9 dell’art. 41-quinquies legge n. 1150/1942, integra l’art. 873 cod. civ. ed è immediatamente idonea a incidere sui rapporti interprivatistici, prevalendo sulle contrastanti previsioni dei regolamenti locali successivi, cui si sostituisce per inserzione automatica. Il giudice di merito ha l’obbligo di dare attuazione alla disposizione integrativa mediante condanna all’arretramento di quanto edificato oltre i limiti, ove il costruttore fosse proprietario di un preesistente volume edilizio, ovvero all’integrale eliminazione della nuova edificazione in assenza di preesistente volume. La tutela ripristinatoria non può essere sostituita dal risarcimento per equivalente, atteso il carattere assoluto del diritto reale leso.

Il Fatto

I proprietari di un immobile agirono in giudizio per ottenere la condanna dei vicini alla demolizione di opere realizzate in violazione delle norme civili e amministrative sulle distanze, consistenti nella realizzazione di un piano attico e nell’ampliamento di una pensilina. Il Tribunale rigettò le domande. La Corte d’appello, in parziale riforma, accertò l’illegittimità dell’ampliamento dell’ultimo piano e della pensilina, condannando i convenuti al risarcimento del danno da liquidarsi in separata sede.

La Cassazione, con una prima pronuncia, accolse i motivi dei ricorrenti e rinviò alla Corte d’appello in diversa composizione, affermando che l’art. 2058 cod. civ. non trova applicazione alle azioni a tutela di un diritto reale. Nel giudizio di rinvio, la Corte d’appello condannò i convenuti alla riduzione in pristino della sola pensilina, escludendo che la sopraelevazione violasse le distanze e riconoscendo solo il risarcimento. Avverso tale decisione la ricorrente propose nuovamente ricorso per cassazione.

La Motivazione della Corte

I primi tre motivi di ricorso, trattati congiuntamente per la loro connessione, sono stati ritenuti fondati. Essi denunciavano la violazione del principio di diritto affermato nel giudizio rescindente, l’inosservanza delle norme sulle distanze e l’omessa individuazione dei manufatti realizzati.

La Corte ha ricordato che il giudice di rinvio, in applicazione del principio della tutela ripristinatoria, aveva il dovere di individuare con esattezza le opere realizzate e, in ottemperanza al principio iura novit curia, di applicare correttamente la normativa dettata per la zona A, ove si trova l’immobile.

La Corte d’appello, invece, ha ritenuto che le opere non violassero la distanza dell’art. 873 cod. civ. rispetto al fabbricato della ricorrente, escludendo la riduzione in pristino e riconoscendo solo la tutela risarcitoria. Così decidendo, i giudici di merito si sono discostati dai principi affermati dalla giurisprudenza in tema di edifici collocati in zona A.

La disciplina applicabile è stata individuata nell’art. 9, comma 1, del d.m. n. 1444/1968, che per la zona A prescrive che le distanze tra edifici non possano essere inferiori a quelle intercorrenti tra i volumi preesistenti. Tale norma prevale sui regolamenti locali successivi, sostituendosi a essi per inserzione automatica, come affermato dalle Sezioni Unite n. 14953 del 2011.

La Corte ha poi richiamato il principio secondo cui la sopraelevazione costituisce nuova costruzione soggetta ai limiti inderogabili di distanza, con applicazione anche nei centri storici (Cass. Sez. II n. 19405 del 2024; Cass. Sez. II n. 3739 del 2018). Il giudice di merito ha l’obbligo di ordinare l’arretramento o l’eliminazione dell’opera. L’accoglimento dei primi tre motivi ha assorbito le restanti censure e il ricorso incidentale, con cassazione della sentenza impugnata e rinvio alla Corte d’appello di Roma.