Locazione commerciale e lockdown: canone dovuto senza rinegoziazione (Cass. civ. Sez. III n. 1341 del 12.01.2024)

Principi di diritto (Massima)
Il rispetto delle misure di contenimento adottate per l’emergenza Covid-19 non integra, di per sé, una causa di esclusione della responsabilità contrattuale, ma deve essere valutato ai fini degli artt. 1218 e 1223 cod. civ. Il conduttore di un immobile ad uso commerciale la cui attività sia stata sospesa per effetto dei provvedimenti emergenziali non può pertanto sospendere unilateralmente il pagamento del canone, trattandosi di obbligazione pecuniaria comunque adempiibile. La normativa emergenziale, compreso l’art. 6-novies d.l. n. 41/2021, non configura un obbligo giuridico del locatore di rinegoziare il contratto né un diritto del conduttore alla riduzione coattiva del canone. Il mancato pagamento protratto oltre il periodo di chiusura imposta può integrare inadempimento grave ex art. 1455 cod. civ., legittimando la risoluzione del contratto.

Il Fatto

Un locatore ingiungeva al conduttore di un negozio adibito a toelettatura per cani il pagamento dei canoni relativi al secondo trimestre del 2020. Il conduttore si opponeva allegando la chiusura dell’esercizio durante il lockdown e invocando il comma 6-bis dell’art. 3 d.l. n. 6/2020; in subordine chiedeva la risoluzione per eccessiva onerosità sopravvenuta.

Il Tribunale rigettava l’opposizione e dichiarava la risoluzione per grave inadempimento del conduttore. La Corte d’appello accoglieva in parte il gravame, riconoscendo legittima la sospensione dei canoni successivi all’allagamento dei locali, ma confermava la risoluzione per la morosità anteriore. Il conduttore ricorreva per cassazione con tre motivi; il locatore proponeva ricorso incidentale.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo denunciava l’omesso esame di due comunicazioni con cui il conduttore avrebbe tentato di avviare una rinegoziazione. La Corte lo dichiara inammissibile: la decisione d’appello è conforme a quella di primo grado sul punto, operando la preclusione derivante dall’art. 348-ter, ultimo comma, cod. proc. civ. (c.d. doppia conforme), senza che il ricorrente abbia assolto l’onere di indicare le ragioni della decisione di primo grado.

Ad abundantiam, la Corte rileva che la mera produzione dei documenti, senza attività di deduzione della loro efficacia rappresentativa, non consente di imputare al giudice l’omesso esame del fatto. Il fatto storico deve essere stato oggetto di discussione tra le parti e avere carattere decisivo, secondo il principio delle Sezioni Unite n. 8053 e n. 8054 del 2014.

Il secondo e il terzo motivo sono esaminati congiuntamente e dichiarati inammissibili. Essi si limitano a ricostruire il quadro normativo emergenziale — la norma del 2020, la Relazione del Massimario n. 56/2020, i pronunciamenti di merito — senza connetterlo alla sentenza impugnata con una critica specifica. La Corte ribadisce che il motivo di ricorso è tale solo se contiene l’esplicita indicazione delle ragioni per cui la decisione è errata, non potendo prescindere dalle ragioni che la sorreggono; diversamente si configura un mero non motivo, sanzionato dall’art. 366 n. 4 cod. proc. civ.

Nel merito delle censure, la Corte richiama la ratio della sentenza d’appello: la morosità si protrasse ben oltre il periodo di chiusura imposta, fino a settembre 2020, e i canoni furono saldati solo nel maggio-giugno 2021, dopo la sentenza di primo grado. Il conduttore avrebbe potuto chiedere una rinegoziazione, ma non omettere l’intero pagamento del canone.

L’inammissibilità del ricorso principale determina, ex art. 334, secondo comma, cod. proc. civ., l’inefficacia del ricorso incidentale, notificato oltre il termine breve di sessanta giorni. La Corte precisa che in tal caso il ricorso incidentale tardivo diviene tamquam non esset e la soccombenza grava esclusivamente sul ricorrente principale.

Da ultimo, la Corte dà atto dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente principale, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato ex art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002.