Sentenza ex art. 2932 c.c. condizionata al pagamento del prezzo: imposta di registro proporzionale (Cass. civ. Sez. 5 n. 20760 del 18.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di imposta di registro, la sentenza pronunciata ai sensi dell’art. 2932 c.c. che dispone il trasferimento di un immobile in favore del promissario acquirente, subordinatamente al pagamento del corrispettivo pattuito, è soggetta a imposta in misura proporzionale e non in misura fissa, anche se ancora impugnabile. A norma dell’art. 27, comma 3, d.P.R. n. 131/1986, non sono considerati sottoposti a condizione sospensiva gli atti i cui effetti dipendano dalla mera volontà dell’acquirente o del creditore. La condizione di pagamento del prezzo è meramente potestativa e non rilevano né il soggetto che ha proposto l’azione di adempimento, né le successive vicende risolutive dell’operazione negoziale.

Il Fatto

La Corte di giustizia tributaria di II grado della Toscana aveva rigettato l’appello dell’Agenzia delle Entrate, confermando la sentenza di primo grado che aveva ritenuto dovuta, per la sentenza ex art. 2932 c.c. che statuiva il trasferimento di beni immobili sotto la condizione sospensiva del pagamento del prezzo residuo, l’imposta di registro in misura fissa. L’Agenzia delle Entrate aveva invece applicato l’aliquota proporzionale del 15% ai sensi dell’art. 1 della tariffa, parte I, allegata al d.P.R. n. 131/1986.

La contribuente aveva proposto appello incidentale avverso la statuizione che aveva ritenuto infondata la censura relativa al difetto di motivazione dell’avviso di liquidazione, sul quale la Corte regionale non si era pronunciata. Avverso tale sentenza l’Agenzia delle Entrate ha proposto ricorso per cassazione affidandolo ad un unico motivo.

La Motivazione della Corte

La Cassazione ha respinto l’eccezione di inammissibilità del ricorso sollevata dalla contribuente, rilevando che la questione posta all’esame del giudice di legittimità era squisitamente giuridica e atteneva all’operatività della previsione dell’art. 27, comma 3, d.P.R. n. 131/1986 con riguardo al caso di specie.

La Corte ha richiamato il proprio orientamento consolidato in tema di contratto preliminare di compravendita immobiliare, affermando che la sentenza ex art. 2932 c.c. che dispone il trasferimento subordinatamente al pagamento del corrispettivo è soggetta a imposta proporzionale. A tal fine, ha evidenziato che il dettato normativo nega il congegno condizionale agli atti i cui effetti dipendono dalla mera volontà dell’acquirente, senza richiedere ulteriori indagini sulla serietà dei motivi sottostanti alla scelta della parte.

I giudici di legittimità hanno precisato che la condizione è meramente potestativa quando l’efficacia del contratto è direttamente subordinata alla semplice manifestazione di volontà di una delle parti, che riserva a sé un potere decisionale sulla sorte del contratto. La circostanza che l’azione ex art. 2932 c.c. sia stata proposta dal promittente venditore non assume rilievo dirimente, poiché il discrimine normativo è incentrato sul soggetto dalla cui mera determinazione dipendono gli effetti dell’atto.

La Corte ha altresì superato l’orientamento espresso dall’ordinanza n. 21111 del 2022, richiamata dalla difesa della contribuente, osservando che la successiva elaborazione giurisprudenziale ha chiarito che i seri o apprezzabili motivi che giustificano la scelta della parte non possono ridursi a una rinnovata valutazione di convenienza dell’affare o a una sopravvenuta incapacità finanziaria.

È stato infine ribadito che, trattandosi di imposta d’atto, rileva esclusivamente il contenuto intrinseco della sentenza e gli effetti giuridici prodotti, senza che possano influire sulla tassazione le successive vicende che abbiano impedito o limitato l’attuazione del programma negoziale. La Corte ha pertanto accolto il ricorso, cassato la sentenza impugnata e rinviato alla Corte di giustizia tributaria di II grado della Toscana in diversa composizione.