Cessione del contratto preliminare e conferimento in fondo immobiliare: serve il consenso scritto del ceduto (Cass. civ. Sez. 2 n. 12601 del 05.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il conferimento di beni immobili da parte di una società in un fondo comune di investimento, gestito da una società di gestione del risparmio (SGR), non determina una successione ex lege della SGR nei contratti preliminari di vendita stipulati dalla società conferente per i beni conferiti. L’acquisizione della titolarità formale dei beni da parte della SGR costituisce una modalità operativa della gestione del fondo, ma la sostituzione della società di gestione nella posizione contrattuale del promittente venditore richiede, in assenza di deroghe normative, il perfezionamento di una cessione del contratto ai sensi dell’art. 1406 c.c. Trattandosi di un contratto preliminare avente ad oggetto un diritto reale immobiliare, per il quale la forma scritta è richiesta ad substantiam, il consenso del contraente ceduto alla cessione deve essere manifestato per iscritto, non essendo sufficiente una prestazione per facta concludentia. Il vizio di motivazione della sentenza è configurabile, dopo la riforma dell’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., solo nelle ipotesi di motivazione apparente, perplessa o contraddittoria, che si tramutano in violazione dell’art. 132, comma 2, n. 4, c.p.c.

Il Fatto

Un promissario acquirente aveva concluso un contratto preliminare per l’acquisto di un box, stipulato con la società promittente venditrice. Successivamente, la società aveva conferito l’intero compendio immobiliare, comprensivo dell’immobile oggetto del preliminare, in un fondo comune di investimento immobiliare gestito da una SGR. Dopo la mancata stipula del contratto definitivo, il promissario acquirente agiva in giudizio nei confronti della SGR e del fondo, chiedendo l’accertamento del proprio recesso e la condanna alla restituzione del doppio della caparra versata, ritenendo la società di gestione subentrata ex lege nella posizione della promittente venditrice. La Corte d’Appello, in riforma della sentenza di primo grado, dichiarava il difetto di legittimazione passiva della SGR, ritenendo che, in mancanza di accettazione scritta della cessione del contratto da parte del ceduto, le obbligazioni fossero rimaste in capo alla società originaria.

La Motivazione della Corte

La Suprema Corte esamina la natura dei fondi comuni di investimento, qualificandoli alla stregua di patrimoni separati della società di gestione, priva di autonoma soggettività giuridica. La SGR, nell’acquistare la titolarità formale dei beni conferiti, agisce come un mandatario per la gestione dell’investimento. Tale acquisizione, pur prevista dalla disciplina di settore (artt. 36 e 37 del d.lgs. n. 58/1998), affonda le proprie radici nella scelta negoziale della società conferente, che decide autonomamente quali beni apportare e a quali condizioni. Non può quindi configurarsi una successione imposta dalla legge, ma una vicenda riconducibile all’autonomia privata, ancorché regolamentata.

Ne consegue che, in mancanza di disposizioni speciali che derogano alla disciplina codicistica, come quelle previste per la cessione dei crediti d’impresa ex art. 58 TUF o per la cessione d’azienda ex artt. 2558 ss. c.c., il subentro della SGR nei contratti inerenti ai beni conferiti deve seguire le regole ordinarie della cessione del contratto di cui all’art. 1406 c.c. Questa norma, operando una tutela trasversale delle parti coinvolte, attribuisce al contraente ceduto il diritto di partecipare alla valutazione di convenienza della modifica soggettiva del rapporto. Il richiamo all’art. 36, comma 3, TUF, che configura la SGR come mandataria, non è ritenuto pertinente a escludere l’applicazione dell’art. 1406 c.c., poiché la qualifica di mandatario attiene alle sole modalità operative di gestione, non alla sorte dei rapporti contrattuali pendenti.

La Corte precisa che, vertendosi in materia di contratto preliminare di compravendita immobiliare, per il quale la forma scritta è imposta a pena di nullità dagli artt. 1350 e 1351 c.c., il consenso del promissario acquirente alla cessione deve essere espresso per iscritto. Non è configurabile un valido consenso per facta concludentia. Nel caso di specie, la compilazione di un modulo da parte del ricorrente, pur potendo assumere un valore indiziario, non è stata valutata dalla Corte di merito come idonea a integrare la forma scritta richiesta, trattandosi di un apprezzamento di merito non sindacabile in sede di legittimità.

Quanto al motivo incentrato sul vizio di motivazione, la Corte richiama il consolidato orientamento delle Sezioni Unite n. 8053/2014, secondo cui il sindacato di legittimità sulla motivazione è limitato ai soli casi di violazione del “minimo costituzionale“, ovvero di motivazione apparente, perplessa o contraddittoria. Nel caso di specie, la sentenza impugnata ha fornito una giustificazione logica e coerente del proprio decisum, motivando le ragioni del dissenso rispetto alla sentenza di primo grado. Il terzo motivo, incentrato sull’omesso esame di un fatto decisivo, è infondato poiché la Corte di merito ha esaminato le risultanze istruttorie, giungendo a una valutazione di merito — circa l’insufficienza della condotta del ricorrente a integrare il consenso scritto — che non può essere rivista in cassazione.