Il classamento catastale richiede la comparazione con le unità tipo (Cass. civ. Sez. 5 n. 23602 del 20.07.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di catasto, il classamento delle unità immobiliari a destinazione ordinaria va verificato sulla base di una valutazione di natura comparativa condotta alla luce delle unità tipo di riferimento indicate nei quadri di qualificazione e classificazione. Ne consegue che la decisione del giudice del merito che prescinda dall’identificazione delle unità tipo e dalla conseguente valutazione comparativa è denunciabile in cassazione sotto il profilo della violazione di legge ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ..

Il Fatto

La contribuente presentava una dichiarazione di variazione catastale c.d. Docfa per diversa distribuzione degli spazi interni di una unità immobiliare, proponendo il classamento in categoria A/2, classe 3. All’esito dei controlli, l’Agenzia delle Entrate rettificava il classamento, attribuendo la categoria A/1 con rendita maggiore.

La contribuente impugnava l’avviso di accertamento. Il giudice di primo grado rigettava il ricorso, mentre la Corte di giustizia tributaria di II grado accoglieva il gravame, ritenendo che il classamento dovesse basarsi sulle condizioni attuali dell’immobile e sulla sua evoluzione nel tempo, prescindendo da un confronto con le unità tipo. Avverso tale sentenza proponeva ricorso per cassazione l’Agenzia delle Entrate.

La Motivazione della Corte

La Corte osserva che la normativa catastale richiamata – artt. 6, 7, 9, 61 e 63 del d.P.R. 1° dicembre 1949, n. 1142 – non configura clausole generali o disposizioni a contenuto elastico, ma individua un procedimento estimativo incentrato su unità immobiliari di riferimento, che consente di identificare i caratteri tipologici dell’unità rispetto a quella assunta a termine di paragone.

L’attribuzione della categoria consegue alla destinazione ordinaria, ai caratteri tipologici e costruttivi e alle consuetudini locali, come precisato dall’art. 8 d.P.R. 23 marzo 1998, n. 138. Il criterio della prevalenza, previsto dall’art. 63 citato, impone di considerare le connotazioni tipologiche e costruttive preminenti nella formazione del reddito. Il giudice del merito è pertanto chiamato a una valutazione di sintesi di natura comparativa con le unità tipo presenti nel quadro di qualificazione e classificazione per zona censuaria.

Tale operazione è suscettibile di controllo in sede di legittimità sotto il profilo dell’esistenza stessa del procedimento estimativo, il cui difetto si risolve nella violazione della disciplina del classamento. La sentenza impugnata, valorizzando il criterio delle condizioni oggettive degli immobili «nella loro evoluzione» e la capacità attuale di produrre reddito, ha omesso la necessaria comparazione con l’unità tipo di riferimento della categoria A/1, la cui nozione è desumibile dalla prassi amministrativa: unità immobiliari di elevata superficie, in zone di pregio, con caratteristiche costruttive e tecnologiche superiori allo standard.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte di giustizia tributaria di II grado del Friuli-Venezia Giulia, in diversa composizione, anche per la disciplina delle spese del giudizio di legittimità.