Le ipoteche non riducono il valore venale dell’immobile ai fini dell’imposta di registro (Cass. civ. Sez. 5 n. 20039 del 15.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di imposta di registro, la base imponibile per gli atti che hanno per oggetto beni immobili o diritti reali immobiliari è costituita dal valore venale in comune commercio del singolo bene, determinato secondo l’art. 51, comma 2, del d.P.R. n. 131/1986. Le eventuali ipoteche, garanzie reali o altri vincoli derivanti da pignoramento o sequestro non incidono su tale valore, potendo unicamente influire sulla determinazione del prezzo tra le parti. Il valore venale va individuato prescindendo da situazioni soggettive e momentanee che possono diminuirlo o aumentarlo, con esclusione di qualunque riduzione della base imponibile per effetto dei vincoli gravanti sul bene.

Il Fatto

L’Agenzia delle Entrate notificava alla società contribuente un avviso di rettifica e accertamento per la maggiore imposta di registro, rideterminando il valore venale di un immobile acquistato dalla società in misura notevolmente superiore al prezzo convenuto, per tener conto delle ipoteche gravanti sul bene. La società impugnava l’avviso dinanzi alla Commissione tributaria provinciale, che accoglieva parzialmente il ricorso riducendo il valore accertato nella misura dell’80%, sul rilievo che le ipoteche limitavano l’appetibilità dell’immobile per i potenziali acquirenti. La Commissione tributaria regionale confermava la decisione di prime cure con la medesima motivazione. L’Agenzia delle Entrate ricorreva per cassazione deducendo la violazione degli artt. 43 e 51, comma 2, del d.P.R. n. 131/1986.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso dell’Amministrazione finanziaria, enunciando il principio per cui ai fini della determinazione della base imponibile dell’imposta di registro rileva esclusivamente il valore venale in comune commercio del bene immobile, senza che su di esso possano incidere le ipoteche o altri vincoli. Il giudice di legittimità ha richiamato il proprio recente orientamento, espresso da Cass., Sez. Trib., 8 giugno 2025, n. 14638, evidenziando la strutturale diversità tra gli atti di trasferimento di beni immobili, per i quali la base imponibile è data dal valore del singolo bene, e gli atti aventi ad oggetto aziende o diritti reali su di esse, per i quali si tiene conto delle passività risultanti dalle scritture contabili, nonché i conferimenti societari. Il sistema delineato dall’art. 51 del d.P.R. n. 131/1986 è inteso ad individuare il prezzo che il venditore ha la maggiore probabilità di realizzare e l’acquirente di pagare in condizioni normali di mercato, prescindendo da situazioni soggettive e momentanee che possono influenzarne l’ammontare. Le garanzie reali, pertanto, possono unicamente rilevare nella determinazione del prezzo concordato tra le parti contrattuali, ma restano estranee alla individuazione del valore imponibile. Il giudice di appello, ritenendo che le ipoteche limitassero l’alienabilità dell’immobile sul mercato e riducessero il valore venale, si è discostato dal principio di diritto, sicché la sentenza impugnata è stata cassata con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Liguria, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.