Modifica del prospetto con CILA esige SCIA e consenso condominiale (TAR Sicilia n. 131 del 19.01.2026)

Principi di diritto (Massima)
Gli interventi che alterano la fisionomia esterna di un edificio costituiscono modifica del prospetto. La trasformazione della forma delle aperture, da arcuate a rettangolari, incide sul disegno della facciata e non integra la mera sostituzione di infissi. Tale intervento, ove riguardi i prospetti, richiede la segnalazione certificata di inizio attività ai sensi dell’art. 22, comma 1, lettera a), del d.P.R. n. 380/2001, non potendo essere realizzato mediante comunicazione di inizio dei lavori asseverata, che ai sensi dell’art. 6-bis del d.P.R. n. 380/2001 ha carattere residuale. La facciata è parte comune ex art. 1117 cod. civ. e l’intervento che ne modifichi l’aspetto richiede il consenso dei proprietari.

Il Fatto

I ricorrenti, comproprietari di un immobile, hanno impugnato il provvedimento con cui il Comune ha dichiarato l’inefficacia della loro comunicazione di inizio dei lavori asseverata e ha disposto la rimessione in pristino dello stato dei luoghi. La comunicazione era stata presentata per opere consistenti nella sostituzione degli infissi. La controinteressata, proprietaria di un’unità al piano superiore, si è costituita sostenendo che l’intervento avesse modificato il prospetto.

La vicenda nasce da una controversia condominiale relativa a una finestra. I ricorrenti avevano chiesto al Comune di dichiarare inefficace la comunicazione della controinteressata. All’esito dei sopralluoghi l’Amministrazione ha respinto quell’istanza e ha invece dichiarato inefficace la comunicazione dei ricorrenti, sul rilievo della difformità consistente nella eliminazione degli originari archi.

La Motivazione della Corte

Il Collegio muove dalla qualificazione dell’intervento. La trasformazione della forma delle aperture, da arcuate a rettangolari, incide in modo significativo sul disegno della facciata e sull’aspetto architettonico dell’edificio. Non viene quindi in rilievo la sola sostituzione di infissi. La modifica del prospetto è un intervento che, a seconda della sua entità, può essere qualificato come manutenzione straordinaria pesante o come ristrutturazione edilizia.

L’art. 22, comma 1, lettera a), del d.P.R. n. 380/2001 prevede la segnalazione certificata di inizio attività per gli interventi di manutenzione straordinaria che riguardino le parti strutturali o i prospetti. In particolari circostanze la giurisprudenza ha qualificato interventi analoghi come ristrutturazione edilizia, per i quali occorre il permesso di costruire. Il Collegio richiama sul punto TAR Sicilia, Catania, n. 307/2025 e C.G.A.R.S. n. 1296/2022, secondo cui l’apertura di una nuova finestra, traducendosi in modificazione del prospetto, esige il permesso edilizio e il consenso degli altri proprietari.

L’intervento in questione, implicando una chiara alterazione del prospetto, non poteva essere realizzato mediante comunicazione di inizio dei lavori asseverata. Questa, ai sensi dell’art. 6-bis del d.P.R. n. 380/2001, ha carattere residuale e si applica agli interventi non riconducibili all’elenco di cui agli artt. 6, 10 e 22. Quando la comunicazione è utilizzata al di fuori della fattispecie legale, l’Amministrazione resta titolare degli ordinari poteri repressivi e sanzionatori dell’abuso, come affermato da TAR Campania, Napoli, n. 3985/2024.

Il Collegio conferma inoltre la necessità del consenso condominiale. La facciata è parte comune ai sensi dell’art. 1117 cod. civ. e ogni intervento che ne modifichi l’aspetto richiede il consenso dei proprietari. Il principio ha portata generale e si applica anche quando l’interessato ritenga le innovazioni prive di rilevanza estetica, non essendo rimesso a lui valutarne l’incidenza sulla facciata.

Le censure procedimentali non sono fondate. L’atto impugnato non è una revoca ai sensi dell’art. 21-quinquies della legge n. 241/1990, ma esercizio di un potere vincolato di repressione: la comunicazione asseverata non è provvedimento di assenso, ma semplice comunicazione. Ai sensi dell’art. 21-octies, secondo comma, della legge n. 241/1990, l’apporto partecipativo del privato non avrebbe potuto modificare l’esito del procedimento. Il ricorso è rigettato, con compensazione delle spese.