Responsabilità del notaio e accertamento tecnico del prezzo massimo: inammissibile il ricorso (Cass. civ. Sez. 3 n. 501 del 09.01.2026)

Principi di diritto (Massima)
La responsabilità professionale del notaio per avere rogato un atto di assegnazione di immobile in regime di edilizia convenzionata a un prezzo superiore a quello legale presuppone che la relativa verifica costituisca un accertamento di carattere giuridico, riconducibile alle competenze del professionista. Ove la determinazione del prezzo massimo dipenda da valutazioni tecniche di tipo estimativo o ingegneristico, la loro omissione non può essere addebitata al notaio. È pertanto inammissibile il ricorso per cassazione che, senza smentire la premessa della ratio decidendi, opponga apoditticamente un diverso criterio di riparto degli obblighi professionali. La clausola contrattuale con cui le parti dichiarano concordemente il valore del bene, e della cui rilevanza il notaio abbia reso edotte le parti, esclude la violazione degli obblighi di buona fede e correttezza.

Il Fatto

Il socio di una cooperativa edilizia, dopo aver corrisposto il prezzo per l’assegnazione di un immobile, scopriva che la cooperativa aveva applicato un corrispettivo superiore a quello legale, subendo un danno di circa 25 mila euro. Conveniva quindi in giudizio il notaio che aveva rogato gli atti di assegnazione, ritenendolo corresponsabile del danno per avere stipulato un atto nullo, in contrasto con le norme di settore. Il notaio eccepiva il difetto di legittimazione passiva e contestava ogni responsabilità nella determinazione del prezzo massimo di vendita.

Il Tribunale di Matera rigettava la domanda, escludendo che potesse addebitarsi al notaio di non essersi accorto dell’errore indotto dall’assegnante. La Corte d’Appello di Potenza confermava la decisione, e il socio proponeva ricorso per cassazione con due motivi di censura.

La Motivazione della Corte

Con il primo motivo, il ricorrente denunciava la violazione degli artt. 28 e 47 della legge n. 89 del 1913, degli artt. 17 e 18 del d.P.R. n. 380/2001 e degli artt. 2230, 1175 e 1176 c.c., assumendo che la verifica della nullità dell’atto per violazione del prezzo massimo costituisse un’attività giuridica prodromica all’adempimento dell’obbligazione negativa ex art. 28 della legge notarile. La Corte ha ritenuto il motivo inammissibile: il ricorrente non contestava la premessa della decisione impugnata, secondo cui l’accertamento del valore dell’immobile richiedeva indagini tecniche di tipo estimativo, ma opponeva apoditticamente una premessa propria, senza spiegare perché tale verifica dovesse ritenersi un’attività giuridica. La contestazione di tale premessa era necessaria per fondare la responsabilità del professionista (cfr. Cass. n. 14618/2017).

Con il secondo motivo, il ricorrente deduceva la violazione degli artt. 1175 e 1375 c.c., sostenendo che l’inserimento nel contratto di una clausola di salvaguardia, con cui le parti dichiaravano il prezzo, integrasse una condotta contraria a buona fede. La Corte ha ritenuto anche tale censura inammissibile, poiché la decisione impugnata aveva accertato che il notaio aveva reso edotte le parti della rilevanza della loro dichiarazione, assolvendo ai propri obblighi informativi. La doglianza riproponeva la medesima petizione di principio del primo motivo, richiedendo un autonomo accertamento del valore che, essendo di natura tecnica, non poteva porsi a carico del rogante.