Riclassamento DOCFA e stima diretta: i limiti del sindacato di legittimità (Cass. civ. Sez. 5 n. 20076 del 16.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di riclassamento della rendita catastale proposta dal contribuente con procedura DOCFA, ai sensi dell’art. 1, commi 21 e 22, della legge n. 208/2015, l’Ufficio, ove valuti la non proponibilità della suddetta procedura per la revisione del classamento, non può fondare sulla stessa una rettifica dei dati proposti, ma deve rappresentare in sede di motivazione del provvedimento l’improponibilità della richiesta di variazione per difetto delle condizioni legittimanti l’utilizzo della procedura adottata. Ove si sia invece proceduto al riclassamento, resta preclusa in sede di giudizio la contestazione da parte dell’Amministrazione circa l’ammissibilità della procedura avviata dal contribuente, rimanendo il tema decisorio fissato dal contenuto di merito dell’accertamento. La determinazione del costo di costruzione tramite un prezzario di settore costituisce modalità immanente al procedimento di stima indiretta e integra una questione di natura tecnico-estimativa, sottratta al sindacato di legittimità se adeguatamente motivata.

Il Fatto

La controversia traeva origine dall’avviso con cui l’Ufficio aveva rettificato nella somma di 11.300,00 € la rendita catastale di un immobile censito in categoria E, diversamente proposta dalla contribuente nella misura di 5.950,49 € con procedura cd. DOCFA presentata ai sensi dell’art. 1, commi 21 e 22, della legge n. 208/2015. La Commissione tributaria regionale della Toscana rigettava l’appello della contribuente, ritenendo la procedura DOCFA non proponibile in quanto la precedente rendita non aveva contemplato la componente impiantistica, da scorporare secondo la nuova disciplina, e reputando preferibile la stima diretta operata dall’Ufficio sulla base del prezzario DEI rispetto a quella del tecnico di parte. Avverso tale pronuncia la società proponeva ricorso per cassazione con due motivi, mentre l’Agenzia delle Entrate restava intimata.

La Motivazione della Corte

La Corte ha preliminarmente ricostruito il quadro normativo, ricordando che l’atto di aggiornamento catastale di cui all’art. 1, comma 22, della legge n. 208/2015 può essere presentato dagli intestatari di immobili dei gruppi D ed E solo al fine dell’adeguamento della rendita alla nuova disciplina del comma 21, che ha escluso dalla stima macchinari, congegni, attrezzature ed altri impianti funzionali allo specifico processo produttivo, richiamando Cass. n. 18369/2024 e le conformi Cass. n. 17045/2024, Cass. n. 20726/2020, Cass. n. 25784/2021 e Cass. n. 22551/2022.

Tuttavia, la Corte ha osservato che tale principio non poteva trovare applicazione nella fattispecie: l’Amministrazione, con l’avviso impugnato, aveva infatti considerato ammissibile la procedura avanzata dalla contribuente, tanto da darvi corso, sia pure rettificando il classamento. La questione dell’ammissibilità della procedura DOCFA era quindi rimasta estranea all’oggetto del contendere, circoscritto alla corretta attribuzione della rendita. In tal senso, valorizzando il principio espresso da Cass. n. 4729/2023, la Corte ha enunciato il principio di diritto sopra riportato, rilevando che l’Ufficio, ove reputi non proponibile la procedura, non può fondare su di essa una rettifica ma deve motivare l’improponibilità, restando altrimenti preclusa la contestazione in sede di giudizio.

Quanto al secondo motivo, la Corte ha ricordato che il classamento degli immobili a destinazione speciale avviene con stima diretta per ogni singola unità, potendo realizzarsi sia con procedimento diretto, fondato sul reddito lordo ordinariamente ritraibile, sia con procedimento indiretto, attraverso il valore del capitale fondiario determinato dal valore di mercato o dal costo di ricostruzione. Ha quindi richiamato il principio, espresso da Cass. n. 1190/2025, secondo cui le questioni puramente estimative integrano un apprezzamento di merito non sindacabile in sede di legittimità se adeguatamente motivato, diversamente dalle questioni di cd. estimazione complessa che coinvolgono l’interpretazione di norme giuridiche.

Applicando tali coordinate, la Corte ha escluso il vizio di violazione di legge: la determinazione del costo di costruzione è modalità immanente al procedimento di stima indiretta, e la scelta del prezzario DEI in luogo del Bollettino degli Ingegneri attiene a un segmento della più complessa procedura di determinazione del valore del bene, di carattere eminentemente tecnico e quindi fattuale. Il riferimento a tabelle parametriche costituisce uno degli strumenti tecnici di determinazione del costo di costruzione, e il distinguo operato dalla contribuente introduce un profilo di natura tecnico-estimativa non rilevante, integrando un diverso modo, altrettanto legittimo, di sviluppare la stima secondo il procedimento indiretto. La valutazione del giudice regionale circa la maggiore affidabilità della stima dell’Ufficio risulta pertanto immune dal denunciato vizio, essendo un apprezzamento di natura fattuale non sindacabile in sede di legittimità.

La Corte ha infine rigettato il ricorso, senza statuizione sulle spese per l’assenza di attività difensiva dell’Agenzia, dando atto della sussistenza dei presupposti per il versamento del contributo unificato ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002.