Esenzione IMU e unità immobiliari distintamente accatastate: necessaria l’unificazione catastale (Cass. civ. Sez. 5 n. 23698 del 21.07.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di IMU, ai sensi dell’art. 13, comma 2, del d.l. n. 201 del 2011, l’agevolazione per l’abitazione principale spetta esclusivamente per un’unica unità immobiliare iscritta o iscrivibile in catasto come tale. Detta esenzione non può essere estesa ad ulteriori unità immobiliari contigue e contemporaneamente utilizzate, ancorché acquistate con dichiarazione di pertinenzialità, qualora non sia intervenuta, in un lasso di tempo ragionevole, l’unificazione dell’accatastamento. L’eventuale stato di inagibilità o inabitabilità che legittima la riduzione dell’IMU deve derivare da situazioni oggettive sopravvenute e non da scelte volontarie del contribuente, quale il mancato utilizzo dell’immobile.

Il Fatto

Il Comune di Napoli notificava al contribuente quattro avvisi di accertamento in rettifica per il recupero dell’IMU relativa agli anni 2014-2017, riguardanti due unità immobiliari distinte, censite in categoria A/2 e A/10. Il contribuente impugnava gli atti, sostenendo che le unità costituissero un unico immobile adibito ad abitazione principale. La Commissione tributaria provinciale rigettava il ricorso; in appello, la Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della Campania accoglieva invece le ragioni del contribuente, annullando gli avvisi. Il Comune ricorreva per cassazione con un unico motivo.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso del Comune, ritenendo fondata la dedotta violazione dell’art. 13, comma 2, del d.l. n. 201 del 2011. Il giudice di gravame aveva illegittimamente esteso all’IMU principi elaborati in materia di ICI, valorizzando l’uso unitario di due immobili catastalmente distinti, nonostante uno fosse censito in categoria A/10 (uffici).

La Corte ha precisato che l’esenzione IMU per abitazione principale può essere riconosciuta solo per un’unica unità immobiliare. Tale agevolazione, per la sua natura di stretta interpretazione, non è estendibile ad altre unità immobiliari contigue, salvo che non sia intervenuta l’unificazione dell’accatastamento, requisito pacificamente assente nel caso in esame. La pronuncia si pone in continuità con il consolidato orientamento di legittimità, che richiede, ai fini dell’agevolazione sull’intero compendio, sia la destinazione abitativa principale di tutte le unità sia la loro unificazione catastale.

Quanto alla dedotta inutilizzabilità parziale dell’immobile per lavori edilizi, la Corte ha richiamato il principio secondo cui la riduzione dell’IMU per inagibilità è circoscritta a situazioni oggettive sopravvenute, d’ufficio riscontrabili, e non può dipendere da una scelta volontaria del contribuente di non utilizzare il bene. Ha inoltre stigmatizzato l’operazione compiuta dalla CTR, che aveva fondato la propria decisione su generici “principi-guida” di efficienza ed efficacia, discostandosi dal dato normativo e dalla giurisprudenza di legittimità, laddove il giudice è tenuto ad applicare la legge e, in caso di dubbi di costituzionalità, deve attivare la relativa procedura.

La sentenza impugnata è stata quindi cassata e, non necessitando la causa di ulteriori accertamenti in fatto, la Corte ha deciso nel merito rigettando l’originario ricorso del contribuente, condannandolo alla refusione delle spese processuali.