La disciplina degli immobili da costruire non si applica ai trasferimenti “sulla carta” (Cass. civ. Sez. 2 n. 4871 del 04.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
La garanzia fideiussoria di cui all’art. 2 d. lgs. n. 122/2005, la cui omissione è sanzionata con la nullità di protezione azionabile unicamente dall’acquirente, presuppone che il contratto abbia ad oggetto un “immobile da costruire”, ossia un immobile per il quale sia già stato richiesto il permesso di costruire e che sia ancora da edificare o la cui costruzione non risulti ultimata e versi in uno stadio tale da non consentire il rilascio del certificato di agibilità. La caratteristica strutturale e genetica di tale nullità non consente di attribuire rilevanza ai permessi di costruire rilasciati successivamente alla stipula del contratto, con la conseguenza che la disciplina non trova applicazione ai trasferimenti di immobili “sulla carta”, per i quali il permesso non sia stato ancora richiesto. Nei contratti aventi ad oggetto terreni da lottizzare, l’ottenimento dei permessi di costruire, funzionale al trasferimento dei beni, costituisce interesse comune delle parti e non rimette il trasferimento alla mera volontà del costruttore ex art. 1355 c.c..

Il Fatto

La ricorrente aveva convenuto in giudizio la società costruttrice, prospettando la simulazione relativa di un contratto di compravendita immobiliare del 2006, dissimulante una permuta, e chiedendone la declaratoria di nullità e/o risoluzione per inadempimento. Il Tribunale aveva dichiarato la simulazione relativa dell’atto, dissimulante una permuta valida ed efficace tra le parti, rigettando le altre domande. A seguito di un primo ricorso per cassazione accolto con rinvio, la Corte d’Appello di Palermo, in sede di rinvio, aveva respinto le domande di nullità del contratto e di risoluzione per inadempimento, accogliendo solo la doglianza relativa alle spese di lite. La ricorrente ha proposto ricorso per cassazione avverso tale sentenza, deducendo quattro motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte ha esaminato il primo motivo, con il quale la ricorrente lamentava la violazione dell’art. 2 d. lgs. n. 122/2005 e dell’art. 1418 c.c., affermando che la disciplina sugli immobili da costruire sarebbe applicabile al contratto di permuta dissimulata. Il motivo è stato ritenuto infondato. La Suprema Corte ha richiamato la definizione di “immobile da costruire” di cui all’art. 1, lett. d), d. lgs. n. 122/2005, chiarendo che tale nozione comprende solo gli immobili per i quali sia stato già richiesto il permesso di costruire. Richiamando l’ordinanza n. 3817/2023, la Corte ha precisato che la normativa non si applica alle promesse di vendita o agli atti di trasferimento di immobili “sulla carta”, per i quali il permesso non sia stato ancora richiesto. Nel caso di specie, alla data di stipula del contratto non era stato rilasciato alcun permesso di costruire, sicché l’operazione andava qualificata come relativa ad immobili “sulla carta”; la nullità di protezione ha natura strutturale e genetica, con la conseguenza che i permessi rilasciati solo nel 2008 non potevano assumere rilevanza.

Quanto al secondo motivo, incentrato sulla condizione meramente potestativa ex art. 1355 c.c., la Corte ne ha dichiarato l’inammissibilità. La ricorrente, sotto l’apparente prospettazione di una violazione di legge, mirava in realtà a sollecitare una revisione dell’interpretazione delle clausole negoziali operata dal giudice di merito. La Corte ha ricordato che l’allegazione di un’erronea ricognizione della fattispecie concreta è esterna all’esatta interpretazione della norma e inerisce alla valutazione del giudice di merito, sottratta al sindacato di legittimità, richiamando la recente Cass. n. 7871/2025.

Il terzo motivo, concernente la violazione degli artt. 1362, 1453 e 1457 c.c. per la mancata qualificazione come essenziali dei termini di adempimento, è stato rigettato. La Corte ha ribadito che la relativa indagine si risolve in un apprezzamento di fatto riservato al giudice di merito, insindacabile in sede di legittimità se sorretto da motivazione congrua. La valutazione della Corte territoriale, che ha valorizzato il susseguirsi di contratti dal 1990 al 2006 e la rinegoziazione degli accordi, è stata ritenuta logica e comprensibile. La ricorrente non ha indicato il canone ermeneutico violato né il fatto storico decisivo omesso, con conseguente inammissibilità anche sotto il profilo del vizio di motivazione.

L’ultimo motivo, relativo alla nullità delle clausole vessatorie ex art. 1469-bis c.c. e d. lgs. n. 206/2005, è stato infine dichiarato inammissibile. La ricorrente non si è confrontata con la ragione posta dalla Corte di merito a fondamento del rigetto, ossia l’esclusione della qualità di consumatrice in ragione della partecipazione della stessa all’attività necessaria per la lottizzazione dell’area e alla relativa convenzione con il Comune. Il ricorso è stato pertanto integralmente respinto, con condanna della ricorrente al pagamento delle spese e alla declaratoria dei presupposti per il versamento del contributo unificato.