Il classamento catastale prescinde dalla natura dell’ente proprietario, se senza scopo di lucro (Cass. civ. Sez. 5 n. 17823 del 04.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
L’attribuzione della rendita catastale di un immobile è un atto tributario che inerisce al bene secondo una prospettiva “reale”, riferita alle caratteristiche oggettive, costruttive e tipologiche, che costituiscono il nucleo sostanziale della c.d. destinazione ordinaria. Il fine di lucro è criterio di classificazione espresso per numerose categorie, ma la sua verifica deve essere compiuta in termini oggettivati, desumendolo dalle caratteristiche strutturali dell’immobile, irreversibili senza modifiche significative, e non già dall’attività in concreto svolta dal proprietario. Non assumono pertanto alcuna rilevanza né la natura pubblica o privata della proprietà, né l’eventuale carattere non lucrativo dell’ente, né le funzioni sociali dallo stesso svolte.

Il Fatto

Una fondazione senza scopo di lucro, qualificata Onlus, aveva presentato dichiarazione DOCFA per una struttura socio-sanitaria-assistenziale di sua proprietà, classificandola in categoria B/1. L’Agenzia delle Entrate aveva notificato un avviso di accertamento in rettifica, riclassificando l’immobile nella categoria D/4 (strutture ospedaliere e sanitarie).

Il contribuente aveva impugnato l’avviso, e la Commissione tributaria provinciale di Brescia aveva rigettato il ricorso. La Commissione tributaria regionale della Lombardia, tuttavia, accogliendo l’appello dell’ente, aveva annullato l’accertamento, valorizzando la natura di Onlus della proprietaria e l’assenza di scopo di lucro.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso dell’Agenzia delle Entrate, che denunciava la violazione dell’art. 2697 c.c. e la falsa applicazione del d.P.R. n. 1142/1949 e del R.D.L. n. 652/1939.

Richiamando il consolidato orientamento di legittimità (tra cui Cass. n. 22103/2018), la Corte ha ribadito che il provvedimento di attribuzione della rendita catastale è un atto tributario che inerisce al bene che ne costituisce l’oggetto, secondo una prospettiva reale riferita alle caratteristiche oggettive dell’immobile. L’idoneità del bene a produrre ricchezza va ricondotta prioritarimente alla sua destinazione funzionale, accertata in base alle potenzialità d’uso, e non al concreto utilizzo che ne venga fatto.

La sentenza impugnata aveva invece risolto la controversia sulla sola base dell’attività svolta in concreto dalla fondazione e della sua natura soggettiva senza fine di lucro, senza alcuna considerazione delle connotazioni tipologiche e funzionali delle unità immobiliari. Tale approccio è stato giudicato erroneo, in quanto il fine di lucro, pur essendo criterio di classificazione per numerose categorie, va verificato in termini oggettivati, desumendolo dalle caratteristiche strutturali dell’immobile, e non dall’attività del proprietario.

La Corte ha quindi operato una distinzione tra le categorie D/4 e B/1, evidenziando come la prima richieda strutture costruite o adattate per le speciali esigenze dell’attività sanitaria, con dotazioni mediche specializzate permanenti e funzioni prevalentemente sanitarie con degenza, mentre la seconda includa strutture con funzione residenziale prevalente, prive di attrezzature sanitarie specialistiche e senza scopo di lucro.

L’impugnata sentenza è stata pertanto cassata con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Lombardia, in diversa composizione, per il riesame della controversia.