Immobile ante 1967: abusi successivi non rendono nulla la vendita (Cass. civ. Sez. II n. 24226 del 29.07.2026)

Principi di diritto (Massima)
Nella compravendita di un edificio realizzato anteriormente al 1° settembre 1967, ai fini della validità dell’atto è sufficiente la dichiarazione dell’alienante attestante l’anteriorità della costruzione, purché sia veritiera e riferibile proprio all’immobile trasferito. Non determinano, invece, la nullità del negozio le modifiche edilizie successive, anche se abusive o non dichiarate, né la falsa attestazione dell’assenza di successivi interventi richiedenti titolo abilitativo. Le nullità previste dagli artt. 40 l. n. 47/1985 e 46 d.P.R. n. 380/2001 hanno natura testuale e non possono essere estese oltre le ipotesi espressamente previste.

Il Fatto

La controversia riguardava la vendita di un immobile descritto nel contratto mediante richiamo a una planimetria catastale che comprendeva anche un vano seminterrato di circa 45 metri quadrati. Tale porzione risultava, però, materialmente accorpata a un diverso immobile già venduto a terzi e non regolarmente frazionata sotto il profilo urbanistico-edilizio.

Nel precedente giudizio di cassazione la sentenza d’appello era stata annullata per motivazione apparente. In sede di rinvio, la Corte d’appello aveva dichiarato nullo il contratto di compravendita, ritenendo insufficiente la dichiarazione secondo cui l’edificio era stato realizzato prima del 1° settembre 1967, poiché erano intervenute successive trasformazioni non assistite da titoli edilizi. Contro tale decisione venivano proposti ricorso principale e ricorso incidentale.

La Motivazione della Corte

La Cassazione accoglie le censure relative alla nullità del contratto e ricostruisce il sistema degli artt. 40 l. n. 47/1985 e 46 d.P.R. n. 380/2001. Richiamando l’indirizzo delle Sezioni Unite, ribadisce che si tratta di una nullità testuale: l’invalidità colpisce l’atto quando manca la dichiarazione o la menzione richiesta dalla legge, oppure quando il titolo o la dichiarazione siano inesistenti, non veritieri o non riferibili all’immobile trasferito.

Per gli edifici iniziati prima del 1° settembre 1967 la legge consente, in luogo degli estremi della licenza edilizia, la dichiarazione sostitutiva dell’alienante attestante l’anteriorità della costruzione. Se tale dichiarazione è vera e riguarda proprio il bene oggetto della vendita, il contratto non è nullo per il solo fatto che l’immobile abbia subito in seguito trasformazioni urbanisticamente irregolari.

La Corte esclude quindi che la disciplina possa essere estesa fino a richiedere, a pena di nullità, la menzione di ogni titolo edilizio relativo alle modifiche successive. Una simile interpretazione trasformerebbe la nullità testuale in una nullità sostanziale o virtuale, in contrasto con il carattere tassativo della disciplina.

Ne deriva che restano fuori dal perimetro della nullità sia la presenza di interventi successivi non autorizzati, sia la falsità dell’ulteriore dichiarazione del venditore secondo cui, dopo l’edificazione originaria, non sarebbero stati eseguiti lavori richiedenti titoli abilitativi. Tali irregolarità possono rilevare sotto altri profili, compresa la responsabilità contrattuale, ma non determinano automaticamente l’invalidità del trasferimento.

Nel caso concreto, non era stata posta in discussione la veridicità della dichiarazione secondo cui l’edificio era stato costruito prima del 1° settembre 1967. La Corte d’appello non poteva quindi dichiarare nullo il contratto valorizzando esclusivamente le modifiche successive e la loro irregolarità. La sentenza viene cassata con rinvio per un nuovo esame anche delle domande di annullamento per errore e di risoluzione, tenendo conto della mancata inclusione del vano seminterrato nell’immobile effettivamente trasferito.