Recesso ex art. 1385 c.c. per inadempimento del promittente venditore (Trib. Catania n. 2749/2026)

Principi di diritto (Massima)
Il recesso previsto dall’art. 1385 c.c., in caso di caparra confirmatoria, richiede gli stessi presupposti della risoluzione per inadempimento ex art. 1453 c.c., e cioè un inadempimento imputabile e di non scarsa importanza, ai sensi dell’art. 1455 c.c. Il creditore che agisce per il recesso deve provare la fonte del diritto e allegare l’inadempimento, mentre il debitore ha l’onere di dimostrare l’avvenuto adempimento o che l’inadempimento è dipeso da causa a lui non imputabile. La mancata stipula del contratto definitivo entro il termine essenziale, protrattasi per anni senza giustificazione, integra un inadempimento grave che legittima il recesso e il diritto al doppio della caparra, oltre alla restituzione delle somme versate in conto prezzo.

Il Fatto

Il promissario acquirente ha stipulato un preliminare di compravendita immobiliare, versando una caparra confirmatoria di € 5.000,00 e ulteriori acconti per complessivi € 26.840,00, con termine per il rogito fissato al 30 ottobre 2018. Il promittente venditore, pur incassando le somme, non ha completato l’opera e non ha stipulato il definitivo, adducendo genericamente problemi con il Comune per il rilascio della concessione edilizia. Dopo anni di inerzia, il promissario acquirente ha comunicato il recesso ex art. 1385 c.c. con PEC del 27 dicembre 2024 e ha agito per ottenere il doppio della caparra e la restituzione degli acconti.

La Motivazione della Corte

Il Tribunale ha richiamato il consolidato orientamento delle Sezioni Unite (Cass. SU n. 553/2009 e successive conformi) secondo cui il recesso ex art. 1385 c.c. non costituisce un rimedio autonomo, ma è soggetto ai medesimi presupposti della risoluzione per inadempimento: deve trattarsi di un inadempimento imputabile (ex art. 1218 c.c.) e di non scarsa importanza (ex art. 1455 c.c.). L’inadempimento è imputabile quando è riconducibile alla sfera organizzativa e gestionale del debitore, mentre è esclusa l’imputabilità solo in caso di causa estranea non evitabile con la diligenza richiesta.

Quanto all’onere probatorio, la Corte ha applicato il principio di cui a Cass. SU n. 13533/2001: il creditore che agisce per il recesso deve provare il titolo (il preliminare) e allegare l’inadempimento, mentre il debitore convenuto ha l’onere di provare l’avvenuto adempimento o che l’inadempimento è derivato da causa a lui non imputabile. Nel caso di specie, il promittente venditore ha prodotto il contratto e gli atti di pagamento, assolvendo al suo onere. La società resistente, invece, si è limitata a dedurre che il ritardo era dovuto a problemi con il Comune di Pedara, senza fornire alcuna documentazione (provvedimenti, sospensioni, corrispondenza) a supporto. Non avendo provato la causa non imputabile, l’inadempimento è considerato imputabile al venditore.

Quanto alla gravità, la Corte ha rilevato che il termine per il rogito era scaduto il 30 ottobre 2018 e il recesso è stato comunicato solo nel dicembre 2024, dopo sei anni di inutile attesa, durante i quali il venditore non ha mai offerto un adempimento tardivo né giustificato il ritardo. La prolungata inerzia integra un inadempimento di non scarsa importanza, che ha compromesso l’interesse del promissario acquirente alla stipula del definitivo e al conseguimento dell’immobile. La Corte ha quindi dichiarato legittimo il recesso e ha condannato il venditore al pagamento del doppio della caparra (€ 10.000,00) e alla restituzione degli acconti versati (€ 26.840,00), per un totale di € 31.840,00, oltre interessi legali dalla domanda.

Implicazioni Pratiche

1. Onere probatorio del venditore per cause non imputabili: Il promittente venditore che eccepisca che il ritardo nella consegna o nel rogito è dipeso da fatto del terzo (es. Comune, concessionaria) deve fornire prova documentale specifica (provvedimenti di sospensione, comunicazioni ufficiali, atti amministrativi); una mera allegazione generica non è sufficiente a invertire l’onere probatorio e non esclude l’imputabilità dell’inadempimento.
2. Valutazione della gravità in base al tempo trascorso: La gravità dell’inadempimento ex art. 1455 c.c. va valutata non solo sull’entità della prestazione mancata, ma anche sul tempo di protrazione del ritardo; un’attesa di diversi anni, senza che il venditore offra adempimento o giustificazione, rende l’inadempimento grave e legittima il recesso, anche se la prestazione è ancora tecnicamente eseguibile.
3. Cumulo tra doppio della caparra e restituzione degli acconti: In caso di recesso legittimo del promissario acquirente per inadempimento del venditore, questi ha diritto sia al doppio della caparra ex art. 1385 c.c. (che costituisce liquidazione forfetaria del danno) sia alla restituzione delle ulteriori somme versate a titolo di acconto sul prezzo, poiché tali somme, prive di causa dopo lo scioglimento del contratto, vanno restituite secondo i principi della ripetizione dell’indebito ex art. 2033 c.c., senza che l’una voce assorba l’altra.

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