Usucapione: il possessore può interromperla riconoscendo l’altrui proprietà (Cass. civ. Sez. II n. 24253 del 30.07.2026)

Principi di diritto (Massima)
Nel giudizio di usucapione, l’atto con cui il proprietario dispone del bene in favore di terzi, anche se conosciuto dal possessore, non interrompe di per sé la signoria di fatto, trattandosi di res inter alios acta. Tuttavia, se il possessore assume una condotta attiva rispetto a tale negozio, il giudice deve verificare se essa integri un riconoscimento della piena proprietà altrui incompatibile con il possesso uti dominus. Inoltre, la consegna anticipata del bene in esecuzione di un contratto preliminare attribuisce, di regola, mera detenzione qualificata e non possesso utile ad usucapionem, salvo interversione ai sensi dell’art. 1141 c.c.

Il Fatto

Gli eredi di un soggetto che aveva detenuto per molti anni un immobile avevano chiesto l’accertamento dell’acquisto per usucapione. La relazione materiale con il bene aveva avuto origine da una scrittura privata del 1977, con la quale erano stati pattuiti trasferimenti immobiliari non perfezionati nelle forme idonee a produrre effetti reali.

Il Tribunale aveva rigettato la domanda, ritenendo interrotto il possesso. La Corte d’appello aveva invece riconosciuto l’usucapione, valorizzando la continuità della situazione possessoria e ritenendo irrilevanti alcuni atti successivi del proprietario formale. La società soccombente ricorreva per cassazione contestando sia la continuità del possesso sia la qualificazione della relazione materiale con il bene.

La Motivazione della Corte

La Cassazione accoglie il primo motivo. Ribadisce anzitutto che l’atto con il quale il proprietario dispone del bene in favore di un terzo non incide normalmente sulla situazione utile all’usucapione, anche se il possessore ne venga a conoscenza. L’atto è infatti res inter alios acta e non impedisce materialmente la prosecuzione della signoria di fatto.

Il caso concreto presentava però una peculiarità. Il possessore era intervenuto personalmente nel negozio concluso tra altri soggetti e aveva dichiarato di ritenersi soddisfatto della restituzione di somme collegate a un precedente accordo. Tale comportamento non poteva essere equiparato alla mera conoscenza dell’atto dispositivo. Il giudice di merito avrebbe dovuto accertare se quella condotta esprimesse la volontà di rinunciare a ogni pretesa sul bene e, quindi, un riconoscimento della piena proprietà altrui incompatibile con la prosecuzione del possesso uti dominus.

È accolto anche il secondo motivo. La Corte richiama il consolidato principio secondo cui, quando un preliminare di vendita prevede la consegna anticipata del bene, non si produce alcuna anticipazione dell’effetto traslativo. La disponibilità materiale deriva da un rapporto obbligatorio funzionalmente collegato al preliminare e configura una detenzione qualificata, non un possesso utile all’usucapione.

Perché tale relazione possa trasformarsi in possesso occorre dimostrare una specifica interversio possessionis nei modi previsti dall’art. 1141 c.c. La Corte d’appello aveva invece qualificato la relazione con il bene come possesso ad usucapionem senza confrontarsi adeguatamente con questo principio.

La sentenza viene quindi cassata con rinvio alla Corte d’appello di Venezia, che dovrà riesaminare sia il significato della condotta tenuta dal possessore rispetto al negozio successivo sia l’esistenza di un’eventuale interversione della detenzione originariamente derivante dal preliminare.