Clausola risolutiva espressa e penale nell’inadempimento del preliminare (App. Roma n. 3187/2026)

Principi di diritto (Massima)
La clausola risolutiva espressa che, al verificarsi dell’inadempimento del promissario acquirente (mancato pagamento anche di una sola rata del mutuo), attribuisce al promittente venditore il diritto di trattenere a titolo di penale tutti gli importi fino a quel momento incassati in acconto sul prezzo, è valida ai sensi dell’art. 1382 c.c. e l’importo della penale, determinabile con riferimento ai pagamenti effettivamente eseguiti, è soggetto al controllo di manifesta eccessività ex art. 1384 c.c., esteso all’intero importo. In tema di prova dei pagamenti eseguiti mediante bonifico, l’ordine di bonifico non è di per sé sufficiente a dimostrare l’avvenuta esecuzione del pagamento, occorrendo la prova dell’accredito della somma sul conto del beneficiario o dell’addebito sul conto del debitore. L’accollo del mutuo da parte del promissario acquirente, previsto come modalità di pagamento del prezzo, è immediatamente operativo in via interna, sicché il mancato pagamento di una rata del mutuo integra l’inadempimento previsto dalla clausola risolutiva espressa.

Il Fatto

Un promittente venditore conveniva in giudizio il promissario acquirente, chiedendo l’accertamento della risoluzione di diritto del contratto preliminare ai sensi dell’art. 1456 c.c. e il diritto di trattenere le somme versate a titolo di risarcimento. Il preliminare prevedeva il pagamento di una caparra di Euro 55.000,00, di cui Euro 10.000,00 versati all’atto e il resto in rate mensili, nonché il pagamento del prezzo residuo mediante accollo del mutuo gravante sull’immobile. Il contratto conteneva una clausola risolutiva espressa (art. 5) che qualificava come colpa grave il mancato pagamento di due rate mensili consecutive della caparra o di una sola rata del mutuo, determinando la risoluzione ipso iure con perdita di ogni diritto e ritenzione delle somme versate a titolo risarcitorio. Il promissario acquirente, che aveva già ottenuto la detenzione anticipata dell’immobile, non pagava alcune rate e la rata del mutuo del secondo semestre 2017, sicché il venditore comunicava la risoluzione.

Il promissario acquirente contestava l’inadempimento e chiedeva, in via riconvenzionale, il pagamento del doppio della caparra. Il Tribunale accoglieva le domande del venditore, dichiarando la risoluzione di diritto ex art. 1456 c.c. e il diritto di trattenere le somme incassate, condannando il convenuto al rilascio. L’acquirente proponeva appello, deducendo di aver provato pagamenti per un importo superiore e contestando la validità della clausola penale.

La Motivazione della Corte

La Corte d’Appello ha rigettato l’appello, integrando la motivazione di primo grado. Quanto ai pagamenti eseguiti, la Corte ha rideterminato l’importo complessivamente versato dal promissario acquirente in acconto sul prezzo in Euro 70.940,00 (di cui Euro 54.000,00 a titolo di caparra e Euro 16.940,00 per il pagamento di tre rate semestrali del mutuo). La Corte ha escluso la prova di alcuni bonifici, rilevando che gli ordini di bonifico prodotti non dimostravano l’avvenuto accredito delle somme sul conto del beneficiario, gravando sul debitore l’onere di provare l’adempimento. Ha altresì osservato che, dal tenore della lettera di risoluzione e dalla stessa prospettazione dell’appellante, risultava provato il mancato pagamento della rata del mutuo del secondo semestre 2017, integrando l’inadempimento previsto dalla clausola risolutiva espressa.

Quanto alla clausola penale, la Corte ha qualificato la previsione dell’art. 5 come penale ex art. 1382 c.c., avente ad oggetto l’intero importo dei pagamenti in acconto sul prezzo, determinabile in base ai pagamenti effettivamente eseguiti al momento della risoluzione. Ha rigettato l’eccezione di nullità per indeterminatezza, rilevando che l’importo era determinabile e che la variabilità della penale, in funzione dell’entità dei pagamenti eseguiti, non integrava indeterminatezza, essendo soggetta al controllo di manifesta eccessività ex art. 1384 c.c., esteso all’intero importo. La Corte ha infine ritenuto che la somma trattenuta (Euro 70.940,00, pari a circa il 30% del prezzo pattuito di Euro 230.000,00) non fosse manifestamente eccessiva, confermando il diritto del venditore a trattenerla.

Implicazioni Pratiche

1. Prova dei pagamenti mediante bonifico: Per dimostrare l’avvenuto pagamento di una somma tramite bonifico, non è sufficiente produrre l’ordine di bonifico, occorrendo la prova dell’avvenuto addebito sul conto del debitore o dell’accredito sul conto del beneficiario; l’avvocato del debitore deve curare la produzione della documentazione bancaria completa.
2. Clausola risolutiva espressa e penale globale: In sede di redazione del preliminare, è possibile prevedere una clausola risolutiva espressa che attribuisca al promittente venditore il diritto di trattenere tutti gli acconti versati a titolo di penale, al verificarsi di inadempimenti predeterminati (mancato pagamento di rate della caparra o del mutuo); tale clausola è valida e soggetta al controllo di eccessività ex art. 1384 c.c., e la relativa eccezione di nullità per indeterminatezza è infondata se l’importo è determinabile con riferimento ai pagamenti eseguiti.
3. Accollo del mutuo come obbligazione immediata: L’accollo del mutuo da parte del promissario acquirente, anche se interno e produttivo di effetti solo tra le parti fino al rogito, costituisce una modalità di pagamento del prezzo; il mancato pagamento di una rata del mutuo integra un inadempimento contrattuale che può legittimare l’invocazione della clausola risolutiva espressa e la risoluzione del preliminare, senza necessità di diffida, ai sensi dell’art. 1456 c.c.

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