Annullamento per dolo contrattuale nel preliminare di vendita immobiliare (Trib. Agrigento n. 859/2026)

Principi di diritto (Massima)
L’annullamento del contratto per dolo contrattuale ex art. 1439 c.c. è fondato quando il venditore, consapevole della difformità tra lo stato di fatto e la rappresentazione catastale del bene, ometta di informare l’acquirente, ingenerando in quest’ultimo un falso convincimento circa la conformità e la destinazione d’uso del bene, tale da determinare la conclusione del contratto. La nullità ex art. 29, comma 1-bis, della legge n. 52 del 1985 (ora art. 19 del d.l. n. 78 del 2010, conv. in l. n. 122 del 2010) è una nullità formale e testuale, che sanziona la mancata inclusione nell’atto della dichiarazione di conformità catastale, ma non incide sulla validità del contratto ove tale dichiarazione sia presente, anche se difforme dalla realtà. Il termine quinquennale per l’azione di annullamento ex art. 1442 c.c. decorre dalla scoperta del dolo e non dalla stipula del contratto, quando il raggiro non sia immediatamente percepibile.

Il Fatto

Un acquirente conveniva in giudizio il venditore di un immobile, sito a Lampedusa, chiedendo l’annullamento del contratto di compravendita stipulato nel 2013 per dolo contrattuale, ovvero la nullità per violazione del dovere di buona fede. L’attore deduceva che il venditore aveva rappresentato falsamente la conformità catastale del bene (un rudere) e la sua destinazione d’uso, indurendolo a stipulare il contratto e a corrispondere il prezzo, nella convinzione di poter realizzare un intervento di restauro conservativo per civile abitazione. Il venditore si costituiva, eccependo la prescrizione dell’azione di annullamento e la decadenza per i vizi, e sostenendo che l’immobile era stato venduto come rudere, di cui l’acquirente era pienamente consapevole.

Il Tribunale, all’esito di una CTU, accertava la totale difformità tra lo stato di fatto del fabbricato e la planimetria catastale (superficie, geometria, vani, accessi), nonché l’impossibilità di realizzare l’intervento abitativo per carenza di spazio per la pozza Imhoff, condizione necessaria. Il CTU accertava inoltre che il venditore era a conoscenza di tali difformità, avendo ottenuto un nulla osta condizionato a un nuovo accatastamento e a interventi limitati al restauro conservativo, e che l’area di corte non consentiva la realizzazione della pozza Imhoff.

La Motivazione del Tribunale

Il Tribunale ha rigettato la domanda di nullità del contratto, escludendo che le difformità catastali potessero integrare una nullità ex art. 1418 c.c., richiamando il principio per cui la nullità ex art. 29, comma 1-bis, della legge n. 52 del 1985 è una nullità formale, che colpisce solo la mancata inclusione della dichiarazione di conformità, non la sua inveridicità. Ha quindi qualificato correttamente la domanda come di annullamento per dolo contrattuale ex art. 1439 c.c.

Il Tribunale ha accertato la sussistenza del dolo contrattuale, rilevando che il venditore, pur essendo a conoscenza delle difformità catastali e delle condizioni limitative del nulla osta (ottenuto nel 2011), aveva taciuto tali circostanze e rappresentato l’immobile come un’abitazione censita in catasto (categoria A/3, classe 5, vani 2,5), idonea a essere ristrutturata. La perizia giurata allegata all’atto non sanava il dolo, in quanto il venditore sapeva che la realtà era diversa. L’acquirente, che aveva riposto fiducia nella documentazione, non poteva accorgersi delle difformità senza specifiche competenze tecniche. Il Tribunale ha ritenuto che, senza tali false rappresentazioni, l’acquirente non avrebbe contrattato, e che il suo interesse ad acquistare per restaurarlo ad uso abitativo era evidente dalle trattative e dai pagamenti per i lavori.

Il Tribunale ha dichiarato infondata l’eccezione di prescrizione, affermando che il termine quinquennale per l’azione di annullamento decorre dalla scoperta del dolo (art. 1442 c.c.), avvenuta solo nel 2015 con il sopralluogo del tecnico, e non dalla stipula del 2013. Ha quindi annullato il contratto, condannato il venditore a restituire il prezzo (Euro 92.000,00) e a risarcire il danno (spese notarili Euro 4.000,00), rigettando la richiesta di risarcimento per mancato guadagno (Euro 54.000,00) per mancanza di prova certa di occasioni alternative perdute.

Implicazioni Pratiche

1. Distinzione tra nullità formale e annullamento per dolo: L’avvocato dell’acquirente, di fronte a difformità catastali, non deve limitarsi a eccepire la nullità del contratto ex art. 29 L. 52/1985, che è una nullità formale e non incide sulla validità del contratto se la dichiarazione di conformità è presente; deve piuttosto fondare la domanda sull’annullamento per dolo contrattuale ex art. 1439 c.c., dimostrando che il venditore, consapevole delle difformità, ha taciuto o rappresentato falsamente la conformità del bene, ingenerando un errore determinante nel consenso dell’acquirente.
2. Onere probatorio del dolo omissivo: Per provare il dolo omissivo, l’acquirente deve dimostrare che il venditore conosceva le difformità (ad esempio, da precedenti autorizzazioni o atti) e che, in base ai doveri di correttezza e buona fede, era obbligato a informare, e che l’acquirente, con la normale diligenza, non poteva accorgersene; la prova può essere fornita tramite CTU e documentazione (nulla osta, corrispondenza).
3. Decorrenza della prescrizione per il dolo: L’eccezione di prescrizione dell’azione di annullamento per dolo deve essere respinta se il termine quinquennale non decorre dalla stipula, ma dalla scoperta del dolo (art. 1442 c.c.), che può essere successiva alla consegna o al rogito; è fondamentale documentare il momento della scoperta (es. sopralluogo tecnico, accesso agli atti) per interrompere la prescrizione.

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