Obblighi propter rem della convenzione trasferibili all’avente causa del lottizzante (TAR Lombardia n. 385 del 04.02.2025)

Principi di diritto (Massima)
Gli obblighi assunti dal lottizzante in una convenzione urbanistica hanno natura propter rem e si trasferiscono automaticamente in capo ai successivi acquirenti delle aree, a prescindere da clausole contrattuali di segno contrario, inopponibili all’Amministrazione. Il Comune può pertanto esigere dall’avente causa a titolo particolare l’adempimento degli obblighi di cessione gratuita delle aree a standards e di asservimento all’uso pubblico, una volta decorsi i termini convenzionali. Accertato l’inadempimento, il giudice amministrativo dispone l’esecuzione in forma specifica ai sensi dell’art. 2932 cod. civ., ordinando al Conservatore dei Registri immobiliari la trascrizione della sentenza.

Il Fatto

Con convenzione per permesso di costruire convenzionato in variante al P.R.G., stipulata nel 2005 e trascritta nei registri immobiliari, la lottizzante si era obbligata a cedere gratuitamente al Comune le aree a standards e ad asservire all’uso pubblico le aree a strada e marciapiede. Le aree, dopo una serie di trasferimenti, erano pervenute alla società resistente.

Decorsi inutilmente i termini convenzionali e i solleciti, il Comune ha agito per l’accertamento degli obblighi propter rem e per l’emissione di una sentenza costitutiva ex art. 2932 cod. civ., chiedendo in subordine il risarcimento del danno. La società resistente ha eccepito la mancata trascrizione della convenzione.

La Motivazione della Corte

Il Tribunale ha anzitutto respinto l’eccezione della resistente: dagli atti risultava che la convenzione era stata trascritta nel luglio 2005, con conseguente integrale conoscibilità del vincolo da parte degli acquirenti successivi.

Nel merito, il Collegio ha richiamato la clausola con cui la lottizzante si era obbligata per sé e per gli aventi causa a qualsiasi titolo, prevedendo l’inopponibilità al Comune delle clausole di vendita contrarie. Su questa base ha qualificato gli obblighi come obbligazioni propter rem, richiamando il consolidato orientamento della giurisprudenza amministrativa e civile.

Il percorso argomentativo valorizza la funzione della convenzione urbanistica, diretta a garantire che all’edificazione corrispondano le dotazioni di infrastrutture pubbliche e un equilibrato inserimento nel contesto urbano. Da ciò deriva il meccanismo dell’ambulatorietà passiva dell’obbligazione: gli aventi causa non diventano parti del rapporto convenzionale, ma rispondono dell’esecuzione degli impegni assunti.

Accertata l’opponibilità degli obblighi alla resistente e l’inutile decorso dei termini, il Tribunale ha riconosciuto il diritto del Comune all’acquisizione gratuita delle aree e all’asservimento all’uso pubblico. Preso atto dell’inadempimento, ha disposto il trasferimento e l’asservimento coattivi ex art. 2932 cod. civ., con ordine al Conservatore di procedere alla trascrizione.

Il ricorso è stato quindi accolto, con condanna della resistente alla rifusione delle spese di giudizio, liquidate in dispositivo.