Piscina solo parzialmente interrata come costruzione per le distanze e regressione della prevenzione fra fondi non confinanti (Cass. civ. Sez. 2 n. 21634 del 24.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di distanze legali, la nozione di costruzione non si identifica con quella di edificio, ma si estende a qualsiasi opera non completamente interrata, avente i caratteri della solidità, stabilità e immobilizzazione rispetto al suolo, indipendentemente dalla tecnica costruttiva adoperata. Ne consegue che una piscina solo parzialmente interrata, contenuta da un terrapieno di riporto e da un muro in calcestruzzo armato, deve computarsi nella misurazione della distanza minima dal confine del fondo prevista da norma del piano regolatore generale, integrativa della disciplina codicistica. La regola della prevenzione di cui all’art. 873 c.c. non opera quando i fondi non sono direttamente confinanti, ma separati da una proprietà di terzi, poiché la presenza di un fondo intermedio osta alla configurabilità di un confine. Inoltre, il principio di proporzionalità nella scelta del rimedio contro la violazione delle distanze richiede la materiale possibilità di adozione del rimedio alternativo e la relativa istanza della parte onerata al giudice del merito.

Il Fatto

Il proprietario di un’unità immobiliare in un edificio condominiale convenne in giudizio il vicino, lamentando che questi aveva realizzato una piscina fuori terra con tubazioni posizionate anche all’interno della sua proprietà, in violazione delle distanze minime tra costruzioni. Il tribunale respinse la domanda per mancata prova della proprietà del manufatto, ma la Corte d’appello, riformando la sentenza, accertò la violazione delle distanze e condannò il proprietario all’arretramento della costruzione e alla rimozione delle tubazioni.

La Motivazione della Corte

La Corte ha preliminarmente rigettato l’eccezione di inammissibilità del ricorso sollevata dal controricorrente, ritenendo infondata la tesi secondo cui il sottoscrittore della procura sarebbe stato un procuratore generale privo di poteri specifici. La Corte ha ricordato che, quando il conferimento dei poteri rappresentativi avviene con procura notarile, questa deve essere depositata con il ricorso a pena di inammissibilità, e tale onere risultava assolto con atto pubblico registrato.

Nel merito, la Corte ha ritenuto infondato il primo motivo, con cui si contestava l’applicabilità della disciplina sulle distanze alle piscine in quanto manufatti interrati. La Corte ha riaffermato l’orientamento costante secondo cui la nozione di costruzione comprende qualsiasi opera non completamente interrata con caratteri di solidità e stabilità, richiamando il precedente di Cass. 5 gennaio 2024, n. 345 e altre pronunce conformi.

Quanto al secondo motivo, la Corte ha escluso l’applicabilità della regola della prevenzione perché i fondi non erano direttamente confinanti, essendo separati da una striscia di terreno di proprietà di terzi, come già affermato da Cass. 8 marzo 2017, n. 5874 e Cass. 17 gennaio 2003, n. 627. Il comportamento del vicino che non si era opposto ai lavori non è pertinente alla questione. Infine, in relazione al terzo motivo, la Corte ha respinto la censura circa la condanna all’arretramento, ricordando che il principio di proporzionalità del rimedio richiede la richiesta della parte onerata al giudice di merito, mai effettuata nel caso di specie.