Omessa convocazione al rogito: liberazione dal peso esigibile solo alla stipula (Cass. civ. Sez. 2 n. 23428 del 17.07.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di contratto preliminare di vendita, l’obbligo del promittente venditore di estinguere il mutuo e di cancellare l’ipoteca è esigibile solo alla data della stipula del rogito notarile, quando il preliminare lo preveda espressamente; ne consegue che la mancata convocazione del promittente venditore per la stipula da parte del promissario acquirente preclude l’accertamento dell’eventuale inadempimento della controparte, essendo la risoluzione unilaterale del preliminare priva di fondamento. La denuncia di omesso esame di un fatto decisivo è inammissibile quando i fatti indicati sono stati espressamente considerati dal giudice di merito e posti a fondamento della decisione, poiché la censura si risolve in una rivalutazione del giudizio di fatto, preclusa in sede di legittimità. La violazione dell’art. 1538 c.c. non costituisce presupposto per la risoluzione del contratto, legittimando la sola riduzione del prezzo, e la scelta tra le diverse risultanze peritali è attività insindacabile in cassazione.

Il Fatto

Un promittente acquirente stipulava un contratto preliminare di compravendita con il promittente venditore, avente ad oggetto un immobile gravato da ipoteca volontaria di primo grado a garanzia di un mutuo. Il preliminare prevedeva l’obbligo del venditore di estinguere il mutuo e trasferire il bene libero da pesi entro il rogito notarile, nonché l’onere dell’acquirente di comunicare alla controparte, almeno venti giorni prima, la data della stipula. Senza aver mai convocato il venditore per il rogito, l’acquirente risolveva unilateralmente il preliminare, assumendo l’inadempimento della controparte e chiedeva la risoluzione del contratto, la restituzione della caparra raddoppiata e il risarcimento dei danni.

Il Tribunale accoglieva la domanda dell’acquirente, ma la Corte d’appello, riformando la sentenza di primo grado, rigettava la domanda e dichiarava il diritto del venditore a trattenere la caparra. La Corte territoriale accertava che le parti erano sempre state consapevoli del gravame ipotecario e che l’obbligo di liberazione era esigibile solo alla data del rogito, mai pervenuta per la mancata convocazione da parte dell’acquirente, così impedendo la verifica dell’eventuale inadempimento.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibile il primo motivo di ricorso, con cui il promissario acquirente lamentava l’omesso esame di un fatto decisivo, in relazione alla mancata indicazione nel preliminare della distinzione tra mutuo e ipoteca e alla mancata cancellazione dell’ipoteca entro il termine del 31 luglio 2010. I giudici di legittimità hanno rilevato che entrambi i “fatti” erano stati espressamente considerati dalla Corte d’appello e posti a fondamento della decisione. La consapevolezza del gravame, in particolare, costituiva lo snodo argomentativo centrale della sentenza impugnata, che aveva correttamente subordinato l’accertamento dell’inadempimento degli obblighi del venditore alla data della sottoscrizione del rogito, mai avvenuta a causa della mancata convocazione da parte del promissario acquirente. La censura, pertanto, mirava a introdurre in cassazione una rivalutazione del giudizio di fatto, preclusa dai limiti del sindacato di legittimità sulla quaestio facti.

Il secondo motivo, concernente la violazione dell’art. 1538 c.c., è stato dichiarato inammissibile e manifestamente infondato. La censura, formalmente prospettata come error in iudicando, si traduceva in una critica alla selezione delle prove tecniche operata dal giudice di merito e in una richiesta di nuovo apprezzamento delle risultanze peritali, attività insindacabile in cassazione, salvo i ristretti limiti del vizio di motivazione come ridefinito dal nuovo n. 5 dell’art. 360 c.p.c. In via dirimente, la Corte ha precisato che l’art. 1538 c.c., anche ove applicabile, legittima la sola riduzione del prezzo e non può costituire presupposto per la risoluzione del contratto, come invece richiesto dal ricorrente.

Il ricorso è stato rigettato e il ricorrente condannato alla rifusione delle spese processuali, comprese quelle relative al subprocedimento di sospensione ex art. 373 c.p.c., la cui liquidazione spetta alla Corte di cassazione in base alla soccombenza riferita all’esito del giudizio di legittimità. È stata altresì disposta la distrazione delle spese in favore del difensore del controricorrente, dichiaratosi antistatario.