Terreno in perequazione urbanistica sempre edificabile ai fini dell’imposta di registro (Cass. civ. Sez. 5 n. 17189 del 01.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di imposta di registro, l’attribuzione, da parte dello strumento urbanistico generale, di un indice perequativo costante di edificabilità ai suoli ricompresi in un ambito territoriale di intervento rende il terreno intrinsecamente edificabile, con la conseguenza che il potere di rettifica del valore dichiarato ex art. 52 del d.P.R. n. 131/1986 può essere esercitato anche in assenza di una effettiva utilizzazione edificatoria in situ e a prescindere dall’avvenuta cessione gratuita dell’area al Comune. L’indice perequativo costituisce una qualità intrinseca del suolo, che ne accresce il valore venale in comune commercio, rilevante ai fini della determinazione della base imponibile. In materia di sanzioni, l’esenzione per obiettive condizioni di incertezza normativa ex art. 8 del d.lgs. n. 546/1992 non può essere riconosciuta quando la portata delle norme applicabili risulti chiara.

Il Fatto

Con atto del 23.04.2018 la società acquirente comprava un terreno sito in Milano, classificato dal Piano di Governo del Territorio come area a pertinenza indiretta destinata a servizi pubblici, soggetta a vincoli e non suscettibile di edificazione diretta. L’Agenzia delle Entrate rettificava il valore dichiarato, ritenendo il suolo edificabile in ragione dell’indice di utilizzazione territoriale pari a 0,35 mq/mq attribuito dallo strumento urbanistico, che generava diritti edificatori perequati.

La società impugnava l’avviso di rettifica, sostenendo che il terreno non aveva vocazione edificatoria, dipendendo la generazione della volumetria virtuale dalla futura e incerta cessione gratuita dell’area al Comune. Accolto il ricorso in primo grado, la Commissione Tributaria Regionale della Lombardia ne confermava la fondatezza, ma dichiarava non applicabili le sanzioni per obiettive condizioni di incertezza. Avverso tale sentenza la società proponeva ricorso per cassazione, mentre l’Agenzia proponeva ricorso incidentale sulla sola questione delle sanzioni.

La Motivazione della Corte

La Corte di Cassazione, disattese le prime due censure, afferma che, conformemente a quanto già chiarito dalle Sezioni Unite n. 23902 del 2020, nell’urbanistica perequativa l’indice edificatorio viene riconosciuto al proprietario come qualità intrinseca del suolo, attribuito direttamente e preventivamente dal piano a tutti i terreni del comparto, indipendentemente dalla loro effettiva localizzazione e dalla circostanza che l’edificazione avvenga su altri lotti. Tale attribuzione incide sul valore venale del bene, rendendolo fiscalmente rilevante quale area edificabile anche quando l’edificazione non possa avvenire in situ.

Nel caso di specie, l’art. 6 delle norme di attuazione del PGT attribuiva al terreno un Indice di edificabilità Territoriale unico di 0,35 mq/mq, idoneo a generare diritti edificatori perequati. La Corte precisa, richiamando la pronuncia n. 35884/2023, che l’area, pur non edificabile in senso tecnico, era comunque dotata dell’attitudine a generare diritti edificatori, cedibili al Comune in cambio di volumetrie utilizzabili su altre aree di atterraggio, circostanza che ne influenzava il valore di scambio sul mercato. Ne consegue la legittimità della rettifica.

Quanto al terzo motivo, la Corte esclude che l’amministrazione avesse violato i criteri di cui all’art. 51 del d.P.R. n. 131/1986, ravvisando la piena legittimità dell’utilizzo dei valori risultanti da atti di cessione di diritti edificatori stipulati dalla stessa società acquirente per terreni similari, atteso il principio di pariordinazione dei criteri di valutazione ivi previsti.

Viene altresì respinto il quarto motivo, non ravvisandosi nella specie un negozio di cessione di cubatura, bensì un ordinario trasferimento immobiliare di area edificabile per effetto dell’indice perequativo, correttamente assoggettato all’aliquota del 9% di cui alla Tariffa, parte prima, n. 1, del d.P.R. n. 131/1986.

Accolto, infine, il ricorso incidentale dell’Agenzia: la Corte esclude la sussistenza di obiettive condizioni di incertezza sulla portata degli artt. 51 e 52 del d.P.R. n. 131/1986, essendo la disciplina chiara e applicabile, con conseguente illegittimità dell’esenzione dalle sanzioni disposta dalla sentenza impugnata.