Rettifica del numero di vani catastali e obbligo di motivazione dell’avviso DOCFA (Cass. civ. Sez. 5 n. 24035 del 26.07.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di catasto, qualora l’attribuzione della rendita avvenga a seguito della dichiarazione presentata dal contribuente con la cd. procedura DOCFA, l’obbligo di motivazione dell’avviso di accertamento, in caso di rettifica del numero dei vani catastali dichiarati, non è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita. La determinazione del vano utile, che incide su classe e rendita, dipende da una pluralità di dati fattuali (destinazione funzionale, connotazione strutturale, estensione superficiaria), sicché della relativa rettifica l’amministrazione deve dare specifico conto. L’utilizzazione di dati istruttori a riscontro della rettifica opera sul piano dell’onere della prova e non vale a sanare in via postuma il deficit motivazionale dell’atto.

Il Fatto

A seguito di una dichiarazione di variazione per fusione e cambio di destinazione d’uso di alcuni immobili, l’Agenzia delle Entrate notificava un avviso di accertamento catastale con cui riclassava le unità immobiliari, aumentando il numero dei vani e la conseguente rendita rispetto a quanto proposto dalla contribuente nella dichiarazione presentata con procedura DOCFA.

Il ricorso della contribuente era parzialmente accolto in primo grado, ma la Commissione Tributaria Regionale, su appello dell’Ufficio, riteneva l’avviso correttamente motivato e l’accertamento fondato. Avverso tale sentenza la contribuente proponeva ricorso per cassazione con due motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte affronta il tema dell’estensione dell’obbligo motivazionale degli atti di classamento adottati in esito alla procedura DOCFA. Richiamato il principio per cui l’obbligo può ritenersi osservato mediante la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita, rileva come tale termine di riscontro risulti inadeguato quando la rettifica comporti una immutazione della proposta formulata dal contribuente, incentrata su una diversa valutazione degli elementi di fatto.

La Corte ripercorre i contrapposti orientamenti sorti in materia di rideterminazione del numero dei vani catastali. Secondo un primo indirizzo, la rideterminazione impone una più diffusa motivazione, incidendo sulla consistenza dell’unità immobiliare quale elemento di fatto idoneo a legittimare la variazione. Secondo l’orientamento opposto, la differenza tra rendita proposta e attribuita deriverebbe da una diversa valutazione tecnica dei medesimi elementi di fatto. Un terzo indirizzo intermedio richiede la motivazione rafforzata solo in caso di contestazione sulla struttura e sulle dimensioni dell’immobile.

Il Collegio dà continuità al primo orientamento. La disciplina del vano utile, quale elemento di valutazione della tariffa, evidenzia che i criteri di qualificazione hanno ad oggetto dati fattuali (destinazione, connotazione strutturale, estensione superficiaria). La rettifica del numero dei vani dichiarati incide su tali dati, discostandosi dal dato oggettivo rappresentato nella dichiarazione DOCFA. Tale qualificazione difforme deve quindi essere esplicitata, non potendosi assumere l’invarianza dei dati oggettivi dichiarati.

Quanto al secondo motivo, la Corte lo rigetta: l’utilizzazione di dati istruttori a riscontro della rettifica attiene al piano dell’onere della prova gravante sull’amministrazione e non può integrare postumamente il difetto di motivazione dell’atto. Accolto il primo motivo, la sentenza è cassata e, decidendo nel merito, l’originario ricorso della contribuente è accolto, con compensazione delle spese.