Il terreno agricolo con distributore di carburanti resta agricolo ai fini dell’imposta di registro (Cass. civ. Sez. 5 n. 20757 del 18.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il trasferimento a titolo oneroso della proprietà o di altri diritti reali su un terreno avente destinazione agricola secondo il piano regolatore generale adottato dal comune, sul quale sia stata assentita la realizzazione di un distributore di carburanti, resta soggetto all’aliquota del 15% prevista per i terreni agricoli dall’art. 1, comma 3, della Tariffa, Parte Prima, allegata al d.P.R. n. 131/1986. La realizzabilità di impianti di distribuzione di carburanti anche su suoli agricoli, ai sensi del d.lgs. n. 32/1998, non costituisce una variante urbanistica e non modifica la destinazione del suolo stabilita dallo strumento urbanistico generale, che rappresenta l’unico criterio legale di edificabilità ai fini dell’art. 36, comma 2, del d.l. n. 223/2006, convertito in l. n. 248/2006, applicabile anche all’imposta di registro.

Il Fatto

La società aveva acquistato da un’altra società un ramo d’azienda comprendente un impianto di distribuzione carburanti in corso di realizzazione. Nell’atto, le parti avevano qualificato il suolo come “edificatorio”, applicando l’aliquota del 9% sulla relativa quota di corrispettivo. L’Agenzia delle Entrate, tuttavia, aveva riqualificato il terreno come agricolo sulla base del certificato di destinazione urbanistica e aveva emesso un avviso di liquidazione per la maggiore imposta, applicando l’aliquota del 15%.

La Corte di Giustizia Tributaria di II grado della Campania, riformando parzialmente la sentenza di primo grado, aveva annullato l’avviso, ritenendo che il rilascio dei provvedimenti autorizzativi per l’edificazione dell’impianto e delle strutture commerciali annesse integrasse una “concreta edificabilità” del suolo, tale da configurarne un mutamento sostanziale di destinazione. Avverso tale decisione, l’Agenzia delle Entrate ha proposto ricorso per cassazione.

La Motivazione della Corte

La Corte di Cassazione ha accolto il secondo motivo di ricorso dell’Agenzia, incentrato sulla violazione dell’art. 36, comma 2, del d.l. n. 223/2006 e dell’art. 11-quaterdecies, comma 16, del d.l. n. 203/2005. Il criterio legale per qualificare un’area come fabbricabile, anche ai fini dell’imposta di registro, è la sua utilizzabilità a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal comune, a prescindere dall’approvazione regionale e dall’adozione di strumenti attuativi. Nel caso di specie, il suolo risultava classificato come zona agricola “E1” dal piano regolatore generale, circostanza non contestata dalla stessa sentenza impugnata.

La Corte ha chiarito che la nozione di “edificabilità intermedia”, elaborata dalla giurisprudenza di legittimità in materia di indennità di espropriazione, non è esportabile in ambito tributario, dove la nozione di area edificabile è definita espressamente dalla legge. La realizzazione di un distributore di carburanti su un terreno agricolo non determina alcun mutamento della destinazione urbanistica del suolo, né sotto il profilo formale né sotto quello sostanziale.

La destinazione agricola, finalizzata ad evitare ulteriori insediamenti abitativi, non è elisa dalla presenza di un impianto di distribuzione di carburanti, che non costituisce opera di edilizia residenziale e può essere ricondotto alle opere di urbanizzazione secondaria e alle infrastrutture complementari al servizio della circolazione stradale. La Corte ha richiamato la giurisprudenza amministrativa (Consiglio di Stato n. 461/2025) e la prassi dell’Agenzia delle Entrate (Risoluzione 6E del 2009) a sostegno di tale conclusione.

Ne consegue che, in applicazione dell’art. 23, comma 4, del d.P.R. n. 131/1986, la quota di corrispettivo imputata al terreno agricolo, secondo la ripartizione indicata nell’atto, deve essere assoggettata all’aliquota del 15% prevista dall’art. 1, comma 3, della Tariffa, Parte Prima, allegata al d.P.R. n. 131/1986 per i trasferimenti di terreni agricoli a favore di soggetti diversi dai coltivatori diretti. Il primo motivo di ricorso, relativo alla violazione dell’art. 12, comma 1, del d.P.R. n. 380/2001, è rimasto assorbito, in quanto il titolo edilizio deve conformarsi alla disciplina urbanistica e non può modificarne la destinazione impressa dal piano regolatore. La sentenza impugnata è stata cassata con rinvio alla Corte di Giustizia Tributaria di II grado della Campania, in diversa composizione, per un nuovo esame del merito.