Oneri espropriativi PEEP non gravano sugli assegnatari (Cass. civ. Sez. I n. 22573/2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di Piano per l’Edilizia Economica e Popolare (PEEP), l’obbligo di rimborso dei maggiori oneri di espropriazione sopportati dal Comune non si trasmette automaticamente agli assegnatari di alloggi, soci della cooperativa concessionaria, in assenza di una espressa previsione nella convenzione urbanistica o nell’atto di assegnazione. L’obbligazione, pur essendo propter rem nei rapporti tra concessionario e Comune, non è opponibile ai subacquirenti se non sia stata specificamente trasfusa nel loro titolo negoziale, non potendosi desumere né dall’art. 35 della legge n. 865/1971 né dal rapporto sociale.

Il Fatto

Il Comune di Sant’Agnello, previa Convenzione del 1979, aveva concesso a una cooperativa edilizia il diritto di superficie su un’area destinata a PEEP. Acquisita l’area mediante cessione volontaria dai proprietari, il Comune, a seguito di un giudizio di opposizione alla stima, era stato condannato a pagare un maggior indennizzo di circa euro 950.000,00. Quindi, in forza dell’art. 7 della Convenzione e dell’art. 35 della legge n. 865/1971, convenne in giudizio la signora Lombardo, socia della cooperativa e assegnataria di un alloggio realizzato su quell’area, per ottenere il rimborso della quota di maggiori oneri a lei riferibile (euro 53.239,32).

Il Tribunale di Torre Annunziata accolse la domanda, ma la Corte d’appello di Napoli, con sentenza n. 3486 del 2024, la riformò integralmente, escludendo l’obbligo dell’assegnataria. Il giudice di secondo grado rilevò che né la Convenzione, né l’atto di assegnazione dell’alloggio prevedevano un tale obbligo a carico dell’assegnataria, e che l’obbligazione non poteva qualificarsi come propter rem verso i subacquirenti. Il Comune ha proposto ricorso per cassazione.

La Motivazione della Corte

La Suprema Corte ha respinto il ricorso, confermando l’orientamento consolidato secondo cui l’obbligo di rimborso dei maggiori oneri espropriativi, pur essendo propter rem tra il concessionario (cooperativa) e il Comune, non si trasmette automaticamente ai subacquirenti degli alloggi, occorrendo una specifica previsione nella Convenzione o nell’atto di assegnazione che lo ponga a loro carico. La Corte ha richiamato il precedente di Cass., sez. I, n. 8635/2024 e n. 8774/2024, affermando che l’art. 35 della legge n. 865/1971, pur imponendo il principio di pareggio economico-finanziario, non coinvolge direttamente gli assegnatari, e che l’ambulatorietà dell’obbligo non può prescindere da una “trasfusione” nel regolamento negoziale con il terzo, ai sensi dell’art. 1372 c.c.

La Corte ha poi escluso che gli artt. 7 e 14 della Convenzione e l’atto di assegnazione del 1989 potessero fondare l’obbligo, interpretazione che ha ritenuto congrua e incensurabile in sede di legittimità. Quanto al tentativo di far derivare l’obbligo dal rapporto sociale, la Corte lo ha dichiarato inammissibile per novità e, comunque, infondato, ribadendo la distinzione tra rapporto sociale e rapporto di scambio, quest’ultimo non suscettibile di adeguamenti di prezzo non previsti nell’accordo negoziale (Cass. n. 10254/2008).