Rettifica della rendita catastale su procedura DOCFA e obbligo di motivazione dell’avviso (Cass. civ. Sez. 5 n. 23599 del 20.07.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di classamento degli immobili, qualora l’attribuzione della rendita catastale avvenga a seguito della procedura DOCFA, l’obbligo di motivazione dell’avviso di accertamento è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita, allorché gli elementi di fatto indicati dal contribuente non siano disattesi dall’Ufficio e l’eventuale differenza tra la rendita proposta e quella attribuita derivi da una diversa valutazione tecnica sul valore economico dei beni. Solo nel caso in cui l’Amministrazione disattenda gli elementi di fatto, la motivazione deve essere più approfondita e deve specificare le differenze riscontrate, al fine di consentire il pieno esercizio del diritto di difesa e di delimitare l’oggetto del contenzioso. La stima diretta degli immobili a destinazione speciale, ai sensi dell’art. 28 d.P.R. n. 1142/1949, non presuppone un previo sopralluogo ed il riferimento a immobili similari e prontuari attiene al profilo della prova, non già a quello della motivazione.

Il Fatto

A seguito dell’aggiornamento catastale presentato dalla contribuente per un immobile a destinazione speciale, classificato in categoria D/8 e sito in Crotone, l’Agenzia delle entrate notificava un avviso di rettifica della rendita, determinando una maggiore rendita tramite il criterio della stima diretta. La società impugnava l’avviso dinanzi al giudice tributario, deducendone la carenza motivazionale.

La Commissione tributaria provinciale accoglieva il ricorso e la Commissione tributaria regionale della Calabria, con sentenza n. 1139/2022, confermava la decisione di prime cure, ritenendo illegittimo l’avviso per carenza di motivazione. Secondo la Corte territoriale, nelle ipotesi di rendite attribuite tramite DOCFA è necessaria una motivazione, sia pur sommaria, che nel caso di specie mancava del tutto, essendosi l’Ufficio limitato ad affermare che la rendita proposta era non congrua. Avverso tale sentenza, l’Agenzia delle entrate proponeva ricorso per cassazione, affidato a un unico motivo.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso, ritenendo fondata la doglianza con cui l’Amministrazione finanziaria deduceva la violazione dell’art. 7 della legge n. 212/2000 e dell’art. 3 della legge n. 241/1990.

I giudici di legittimità hanno preliminarmente verificato l’ammissibilità del ricorso, riscontrando l’ottemperanza al principio di autosufficienza da parte della ricorrente, che aveva trascritto e allegato l’avviso di accertamento, in conformità al costante indirizzo espresso da Cass. n. 20694 del 2018.

La Suprema Corte ha quindi richiamato il consolidato principio per cui, in tema di classamento di immobili, quando l’attribuzione della rendita avviene a seguito della procedura DOCFA, l’obbligo motivazionale è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita, se gli elementi fattuali forniti dal contribuente non vengono disattesi dall’Ufficio. Un obbligo di motivazione più approfondita sussiste soltanto quando l’Amministrazione disattende detti elementi, dovendo in tal caso specificare le differenze riscontrate per garantire il diritto di difesa del contribuente.

Nella fattispecie, i dati forniti dalla società non erano stati contestati ma soltanto rivalutati con riferimento alla rendita del fabbricato. L’Ufficio aveva determinato la maggiore rendita all’esito di una rideterminazione estimativa degli stessi elementi emergenti dalla DOCFA, senza immutazione dello stato dei luoghi, applicando la stima diretta con procedimento indiretto basato sul costo di ricostruzione, ai sensi dell’art. 28, secondo comma, d.P.R. n. 1142/1949.

La Corte ha infine precisato che il riferimento a immobili ubicati nella stessa zona urbana e la consultazione di prontuari di settore non attengono alla motivazione dell’atto, ma al diverso profilo della prova dei presupposti della maggior rendita, da dedursi e valutarsi in sede di giudizio. Per gli immobili a destinazione speciale o particolare, l’attribuzione della rendita mediante stima diretta, ai sensi dell’art. 7 d.P.R. n. 604/1973, non presuppone l’effettuazione di un previo sopralluogo, potendo l’Amministrazione legittimamente avvalersi delle risultanze documentali. La sentenza impugnata è stata quindi cassata con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Calabria, in diversa composizione.