L’usucapione della comproprietà non richiede il possesso esclusivo (Cass. civ. Sez. 2 n. 18745 del 09.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
È ammissibile l’usucapione della comproprietà “pro indiviso”, atteso che il vigente diritto positivo non disciplina espressamente il compossesso “pro indiviso”, ma nulla impedisce la possibilità di un esercizio di fatto dell’attività corrispondente alla comunione del diritto di proprietà e, quindi, neppure la possibilità di pervenire, in presenza degli altri requisiti previsti dalla legge, all’acquisto della comproprietà a titolo di usucapione. L’acquisto per usucapione del diritto di comproprietà non richiede la dimostrazione di un possesso esclusivo ultraventennale, ma la prova di una relazione con l’area protrattasi per oltre un ventennio, qualificabile come compossesso e percepibile all’esterno, corrispondente a quella propria del comproprietario. Il mancato esercizio di azioni a tutela del diritto di proprietà da parte del titolare non integra gli estremi della tolleranza, che esclude il possesso ad usucapionem, quando l’uso sia continuativo e non caratterizzato da transitorietà e saltuarietà. In tema di ricorso per cassazione, la violazione dell’art. 2697 cod. civ. si configura solo nell’ipotesi in cui il giudice abbia attribuito l’onere della prova ad una parte diversa da quella su cui esso avrebbe dovuto gravare secondo le regole di scomposizione delle fattispecie basate sulla differenza tra fatti costitutivi ed eccezioni; in ogni caso, la violazione della norma, che individua una regola di giudizio, può rilevare solo in quanto attraverso il materiale acquisito nell’ambito dell’istruttoria non sia stato possibile raggiungere un accertamento completo. La doppia pronuncia conforme di merito preclude la formulazione di motivi di ricorso inquadrabili nell’ambito dell’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., ai sensi dell’art. 348-ter, commi 4 e 5, cod. proc. civ.

Il Fatto

Alcuni acquirenti di un compendio immobiliare avevano adito il Tribunale di Bassano del Grappa per ottenere un accertamento volto ad escludere l’esistenza di diritti reali in capo al convenuto sulla corte facente parte del compendio, da loro acquistato. A fondamento della domanda avevano evidenziato che il loro acquisto comprendeva i diritti catastali sulla corte comune, mentre il convenuto, già proprietario di parte dell’immobile, aveva acquistato successivamente i piani di un edificio prospiciente la corte. Il convenuto, costituendosi, aveva chiesto accertarsi, in via riconvenzionale, il suo diritto di comproprietà sulla corte, per titolo o per usucapione; dopo il suo decesso, le domande erano state coltivate dagli eredi.

Il Tribunale aveva accolto la domanda riconvenzionale e respinto quella degli attori. La Corte d’Appello di Venezia aveva confermato la pronuncia di primo grado, ritenendo dimostrato il compossesso ultraventennale dell’area da parte del convenuto e dei suoi danti causa, valorizzando le deposizioni testimoniali circa l’uso della corte per il parcheggio e la manovra dei mezzi sin dal 1935, la compatibilità di tale utilizzo con lo stato dei luoghi e l’insussistenza dei caratteri della tolleranza. Avverso la sentenza d’appello gli acquirenti hanno proposto ricorso per cassazione, affidato a dieci motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione ha esaminato congiuntamente i primi due motivi, riguardanti la pretesa necessità di un possesso esclusivo e la prova del momento iniziale del compossesso. Ha ricordato che questa Corte ha ripetutamente affermato l’ammissibilità dell’usucapione della comproprietà “pro indiviso”, richiamando il principio per cui, sebbene il vigente diritto positivo non disciplini espressamente il compossesso “pro indiviso”, nulla impedisce la possibilità di un esercizio di fatto dell’attività corrispondente alla comunione del diritto di proprietà e, quindi, neppure la possibilità di pervenire all’acquisto della comproprietà a titolo di usucapione. Ne consegue che l’acquisizione per usucapione del diritto di comproprietà non richiedeva la dimostrazione di un possesso esclusivo ultraventennale, ma la prova di una relazione con l’area protrattasi per oltre un ventennio, qualificabile come compossesso e percepibile all’esterno, corrispondente a quella propria del comproprietario. La Corte ha inoltre escluso la violazione dell’art. 2697 cod. civ., rilevando che il giudice d’appello non aveva fatto ricorso alla regola di giudizio ma aveva ritenuto positivamente dimostrato l’acquisto della comproprietà per usucapione; le critiche dei ricorrenti miravano, in realtà, ad ottenere una rivalutazione del procedimento di verifica istruttoria, preclusa in sede di legittimità in presenza di una motivazione effettiva e logicamente comprensibile.

Quanto al terzo, quarto e quinto motivo, incentrati sul corpus del preteso compossesso con riguardo alle attività di parcheggio, di gioco e di ritrovo delle scolaresche, la Corte ha osservato che i ricorrenti scomponevano i diversi profili del rapporto con la cosa, ritenuti complessivamente rilevanti dal giudice di merito, con la finalità di toglier loro significatività. Il giudice d’appello aveva infatti ritenuto i diversi usi dell’area di corte come significativi non singolarmente ma nel loro complesso, in considerazione dello stato dei luoghi e in ragione di una relazione con la cosa qualificabile come compossesso coerente con il diritto di comproprietà. Anche in questo caso le censure miravano a rimettere in discussione la valutazione degli elementi istruttori, inammissibilmente in sede di legittimità.

Con riferimento al sesto e all’ottavo motivo, riguardanti la motivazione apparente e contraddittoria in relazione alla tolleranza, la Corte ha richiamato i principi delle Sezioni Unite n. 8053 del 2014, secondo cui la riformulazione dell’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ. ha ridotto il sindacato di legittimità sulla motivazione al “minimo costituzionale”, denunciabile solo per anomalie motivazionali che si tramutano in violazione di legge costituzionalmente rilevante. I ricorrenti isolavano l’affermazione della Corte dal contesto motivazionale, costruendone un’apoditticità che in concreto non si riscontrava, e introducevano surrettiziamente una richiesta di rivalutazione delle considerazioni di merito.

Il settimo e il decimo motivo, concernenti l’omesso esame di fatti storici decisivi, sono stati dichiarati inammissibili, in quanto la conformità delle pronunce di primo e di secondo grado non permette, ex art. 348-ter, commi 4 e 5, cod. proc. civ., applicabile ratione temporis, la formulazione di motivi di ricorso inquadrabili nell’ambito dell’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ.

Il nono motivo, relativo alla violazione degli artt. 1144, 2697, 2727 e 2729 cod. civ., è stato ritenuto infondato: la Corte d’Appello aveva correttamente individuato le norme di riferimento, valutando che l’uso prolungato e non occasionale dell’area non rivestisse i caratteri di transitorietà e saltuarietà richiesti dall’art. 1144 cod. civ. per la tolleranza. Il ricorso è stato pertanto integralmente respinto, con condanna dei ricorrenti alla rifusione delle spese di lite e declaratoria della sussistenza dei presupposti per il versamento del contributo unificato.