Il vincolo idrogeologico incide sul valore venale dell’area fabbricabile, non sulla sua natura (Cass. civ. Sez. 5 n. 18325 del 06.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di ICI, il vincolo idrogeologico insistente su un’area non ne esclude la natura di area fabbricabile, rilevante ai sensi dell’art. 2 del d.lgs. n. 504/1992 e desunta dalla qualificazione ad essa attribuita dallo strumento urbanistico, ma incide soltanto sulla concreta valutazione del relativo valore venale, riducendo la base imponibile. La determinazione del valore delle aree fabbricabili deve avvenire secondo i parametri tassativi indicati dall’art. 5, comma 5, del d.lgs. n. 504/1992, con riferimento al valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all’indice di edificabilità, alla destinazione d’uso consentita, agli oneri per gli eventuali lavori di adattamento del terreno e ai prezzi medi rilevati sul mercato per aree aventi analoghe caratteristiche, con esclusione di ogni valutazione equitativa. È illegittima la determinazione che faccia riferimento al prezzo di una compravendita stipulata in epoca successiva all’annualità d’imposta, ridotto per gli anni precedenti senza alcuna specificazione dei criteri applicati.

Il Fatto

Le contribuenti impugnavano gli avvisi di accertamento ICI per gli anni d’imposta 2002, 2003 e 2004, relativi ad immobili di loro proprietà sottoposti a vincolo idrogeologico a seguito della alluvione del 1994. La Commissione tributaria provinciale di Alessandria accoglieva il ricorso, ma, in sede di giudizio di rinvio dopo l’annullamento della precedente sentenza regionale da parte della Cassazione n. 18429 del 2018, la Commissione tributaria regionale del Piemonte determinava le basi imponibili facendo riferimento al prezzo della vendita dei terreni intervenuta nel 2004, pari a euro 1.033.000,00.

Avverso tale pronuncia le contribuenti proponevano ricorso per cassazione, deducendo la violazione dell’art. 5, comma 5, del d.lgs. n. 504/1992, per non aver il giudice d’appello considerato i parametri legali di valutazione e per aver utilizzato un riferimento temporale non pertinente rispetto alle annualità d’imposta.

La Motivazione della Corte

La Corte ritiene il motivo fondato. Premesso che il vincolo idrogeologico non esclude l’edificabilità dell’area ma incide solo sul suo valore venale, il giudice del rinvio non si è conformato ai parametri fissati dall’art. 5, comma 5, d.lgs. n. 504/1992, che impone la determinazione del valore al 1° gennaio dell’anno di imposizione, sulla base di indici specifici richiamati dalla giurisprudenza di legittimità (Cass. n. 14808/2026; Cass. n. 27896/2023; Cass. n. 19963/2019).

Il giudice regionale ha invece fondato la decisione sul prezzo di una compravendita stipulata in epoca successiva alle annualità d’imposta, ripartito sugli anni precedenti senza alcuna motivazione sui criteri adottati. Tale metodo contrasta con la natura dei criteri legali di valutazione, definiti dalla giurisprudenza come tassativi, imprescindibili e non sostituibili da valutazioni equitative.

La Corte richiama il principio per cui la determinazione del valore venale deve risultare da un giudizio estimativo ancorato ai parametri normativi, essendo esclusa l’equità sostitutiva. Il giudice del rinvio dovrà quindi procedere a nuovo esame della fattispecie, valutando il minor valore di mercato delle aree vincolate secondo i criteri di cui all’art. 5, quinto comma, d.lgs. n. 504/1992.

Il ricorso è accolto e la causa rinviata alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Piemonte.