Risoluzione per morosità e risarcimento del danno da occupazione (Trib. Pavia n. 691/2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di locazione, la clausola risolutiva espressa ex art. 1456 c.c. esclude la valutazione giudiziale della gravità dell’inadempimento, rendendo operativa la risoluzione di diritto in caso di mancato pagamento del canone. Il locatore che agisce per la risoluzione deve provare la fonte del diritto e allegare l’inadempimento, mentre il conduttore ha l’onere di dimostrare l’avvenuto pagamento; la contumacia del conduttore impedisce l’assolvimento di tale onere, ma non costituisce di per sé prova dell’inadempimento. In caso di risoluzione del contratto di locazione, il conduttore è tenuto al pagamento di un’indennità di occupazione ex art. 1591 c.c., parametrata al canone pattuito, per il periodo di detenzione senza titolo, e non ai canoni scaduti, che perdono la loro causa dopo la risoluzione.

Il Fatto

Il locatore ha concesso in locazione ad uso abitativo una villetta, con canone annuo di € 9.600,00 da versarsi in rate trimestrali anticipate di € 2.400,00. Il conduttore ha regolarmente pagato fino al trimestre marzo-maggio 2025, ma da quella data ha cessato i pagamenti. Il locatore ha intimato sfratto per morosità, invocando la clausola risolutiva espressa prevista dall’art. 9 del contratto per il mancato pagamento del canone entro quindici giorni dalla scadenza. Il conduttore, dopo una comparizione personale senza difensore in cui ha dichiarato difficoltà economiche, è rimasto contumace. La morosità si è progressivamente aggravata fino a € 12.800,00 al momento della decisione.

La Motivazione della Corte

Il Tribunale ha dichiarato la contumacia del conduttore e ha accolto la domanda di risoluzione. Ha richiamato il principio di riparto dell’onere probatorio: il locatore ha provato il titolo (contratto di locazione registrato) e la scadenza dei canoni, limitandosi ad allegare l’inadempimento; il conduttore, contumace, non ha assolto all’onere di dimostrare l’avvenuto pagamento o l’esistenza di un fatto impeditivo, ex art. 2697 c.c. e Cass. SU n. 13533/2001. Ha inoltre osservato che la contumacia, sebbene non integri una fictio confessio, impedisce al convenuto di provare il fatto estintivo (pagamento) e rende fondata la domanda se supportata da prova del titolo e dell’inadempimento (Cass. n. 1584/2018).

La clausola risolutiva espressa di cui all’art. 9 del contratto, che prevede la risoluzione in caso di mancato pagamento del canone entro quindici giorni, esclude la valutazione della gravità dell’inadempimento ex art. 1455 c.c., poiché le parti hanno già operato tale apprezzamento. Il locatore ha dichiarato di avvalersi della clausola nell’atto di intimazione, manifestazione implicita ma inequivocabile sufficiente ai sensi dell’art. 1456 c.c. (Cass. n. 28260/2024). La morosità protrattasi per oltre un anno e aggravata nel corso del processo integra comunque un inadempimento grave ai sensi dell’art. 5 L. 392/1978, che rende automaticamente risolutiva la morosità di due mensilità. La Corte ha dichiarato la risoluzione del contratto e ha ordinato il rilascio dell’immobile, fissando la data del 15 ottobre 2026, tenuto conto della destinazione a casa principale e delle difficoltà economiche del conduttore.

Quanto alla condanna al pagamento, la Corte ha riqualificato la domanda di condanna ai canoni scaduti come risarcimento del danno da occupazione senza titolo ex art. 1591 c.c., poiché la risoluzione del contratto ha effetto retroattivo ex art. 1458 c.c. e i canoni scaduti perdono la loro causa. Il danno è parametrato al canone pattuito e ammonta a € 12.800,00 per i canoni scaduti fino alla sentenza, oltre a € 2.400,00 per ogni trimestre successivo fino al rilascio. Trattandosi di debito di valuta, gli interessi legali decorrono dalla scadenza di ciascuna rata (6 marzo 2025) al saldo, mentre la rivalutazione non è stata riconosciuta per mancanza di allegazione del superamento del tasso legale da parte del creditore.

Implicazioni Pratiche

1. Onere probatorio e contumacia del conduttore: Il locatore che agisce per la risoluzione per morosità deve produrre il contratto di locazione e provare la scadenza dei canoni; la contumacia del conduttore non costituisce prova dell’inadempimento, ma impedisce al conduttore di assolvere all’onere di provare l’avvenuto pagamento, rendendo fondata la domanda se il locatore ha provato il titolo e l’inadempimento.
2. Efficacia della clausola risolutiva espressa: La clausola risolutiva espressa per morosità, se correttamente pattuita, consente al locatore di ottenere la risoluzione di diritto senza dover provare la gravità dell’inadempimento, purché dichiari di avvalersene anche in via implicita nell’atto di citazione; il giudice non valuta l’importanza dell’inadempimento, già valutata dalle parti.
3. Riqualificazione della condanna ai canoni come risarcimento del danno: In caso di risoluzione del contratto di locazione, il locatore non può ottenere la condanna al pagamento dei canoni scaduti, che perdono la loro causa, ma deve chiedere il risarcimento del danno da occupazione senza titolo ex art. 1591 c.c., parametrato al canone pattuito, con interessi legali dalle singole scadenze; il giudice può riqualificare la domanda d’ufficio.

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