Risoluzione per inadempimento del promissario acquirente nel preliminare (Trib. Biella n. 63/2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di contratto preliminare di compravendita, l’inadempimento del promissario acquirente che ometta il pagamento delle rate pattuite, anche se qualificate come caparra confirmatoria, integra un inadempimento di non scarsa importanza, legittimando il promittente venditore a diffidare ex art. 1454 c.c. e a ottenere la risoluzione di diritto. Le obbligazioni del venditore relative alla sanatoria di difformità edilizie e alla cancellazione di ipoteche sono esigibili soltanto al momento della stipula del rogito notarile, sicché non possono essere opposte per eccepire l’inadempimento prima della scadenza del termine essenziale. La caparra confirmatoria, in caso di risoluzione per inadempimento dell’acquirente, resta definitivamente acquisita al venditore, ai sensi dell’art. 1385 c.c.

Il Fatto

Il promittente venditore e il promissario acquirente hanno stipulato un contratto preliminare di compravendita di un immobile, con patto di riservato dominio e termine essenziale per il rogito fissato al 30 novembre 2024. Il prezzo, pari a € 140.000,00, doveva essere corrisposto mediante due acconti di € 5.000,00 ciascuno, trentasei rate mensili di € 500,00 e il saldo di € 112.000,00 al rogito. Le rate mensili e gli acconti erano espressamente qualificati come caparra confirmatoria. L’acquirente ha regolarmente versato i primi acconti e alcune rate, ma a partire da novembre 2023 ha cessato i pagamenti. Il venditore ha inviato una diffida ad adempiere il 16 febbraio 2024, rimasta infruttuosa, e ha quindi agito per la risoluzione, la riconsegna dell’immobile e il trattenimento della caparra. L’acquirente si è opposto, eccependo l’inadempimento del venditore per la mancata sanatoria delle difformità catastali e la presenza di iscrizioni ipotecarie sull’immobile.

La Motivazione della Corte

Il Tribunale ha ritenuto fondata la domanda del venditore. Ha osservato che il contratto preliminare individuava con chiarezza gli obblighi delle parti: l’acquirente era tenuto al pagamento del prezzo secondo il piano rateale; il venditore si era impegnato a sanare le difformità edilizie e a liberare l’immobile da ipoteche, ma esclusivamente entro la data del rogito notarile (30 novembre 2024), termine essenziale per la stipula del contratto definitivo. Poiché la risoluzione per inadempimento dell’acquirente si è verificata di diritto – per effetto della diffida del 16 febbraio 2024 e del decorso del termine di quindici giorni senza adempimento – prima della scadenza del termine per il rogito, le obbligazioni del venditore non erano ancora esigibili. L’eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c. sollevata dall’acquirente è stata pertanto ritenuta infondata, non potendo contrapporre inadempimenti futuri a una prestazione già scaduta e ineseguita.

Quanto alla gravità dell’inadempimento, la Corte ha rilevato che il mancato pagamento delle rate – che costituisce l’obbligazione principale del promissario acquirente – incide in modo radicale sul sinallagma contrattuale, sicché la sua importanza non può considerarsi scarsa ai sensi dell’art. 1455 c.c. La responsabilità dell’acquirente è presunta ex art. 1218 c.c., non avendo egli dimostrato che l’inadempimento sia derivato da causa a lui non imputabile. La diffida ad adempiere, in quanto atto recettizio, ha prodotto i suoi effetti non appena è entrata nella sfera di conoscibilità del destinatario, a prescindere dall’effettiva presa visione. Quanto alle somme versate a titolo di caparra confirmatoria, la Corte ha richiamato l’art. 1385 c.c., secondo cui, in caso di inadempimento di chi ha dato la caparra, l’altra parte può recedere dal contratto ritenendo la caparra. Trattandosi di risoluzione (e non di recesso), il principio si applica comunque in quanto la caparra ha funzione di liquidazione convenzionale del danno, e la parte adempiente ha manifestato la volontà di avvalersene attraverso la diffida. Il venditore ha quindi diritto di trattenere tutte le somme già percepite e di ottenere il pagamento dei ratei scaduti fino alla riconsegna dell’immobile, quale corrispettivo del godimento del bene.

Implicazioni Pratiche

1. Tempestiva diffida in caso di morosità del promissario acquirente: Il venditore che subisca il mancato pagamento di rate anche di modico importo, ma ripetuto, può attivare la procedura di diffida ex art. 1454 c.c. assegnando un termine (di regola quindici giorni) per l’adempimento, con dichiarazione di risoluzione di diritto in caso di inutile decorso; l’effetto risolutivo si produce automaticamente e il giudice si limita a dichiararlo.
2. Eccezione di inadempimento non opponibile per obbligazioni non ancora scadute: L’acquirente non può eccepire l’inadempimento del venditore per obbligazioni (sanatoria, cancellazione ipoteche) che, per patto contrattuale, sono esigibili solo al momento del rogito, se il rogito non è ancora scaduto e la risoluzione interviene prima; l’eccezione ex art. 1460 c.c. presuppone che la prestazione del venditore sia già esigibile.
3. Trattenimento della caparra confirmatoria e pagamento per il godimento: In caso di risoluzione per inadempimento dell’acquirente, il venditore può trattenere l’intera caparra versata (acconti e rate) a titolo di liquidazione del danno, senza necessità di prova del maggior danno; può altresì chiedere il pagamento delle rate scadute e non pagate fino alla riconsegna dell’immobile, quale corrispettivo per l’occupazione, se il contratto lo prevedeva come caparra o se ne è provato l’effettivo godimento.

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