Risoluzione del preliminare per inadempimento e frutti civili (Trib. Cosenza n. 717/2026)

Principi di diritto (Massima)
Il mancato pagamento della caparra confirmatoria, garantita da assegno andato a vuoto, e l’omesso versamento delle rate mensili pattuite integrano un inadempimento grave, legittimando la risoluzione del contratto preliminare con godimento anticipato. La risoluzione per inadempimento del promissario acquirente ha effetto retroattivo e impone la restituzione del bene, mentre le somme corrisposte a titolo di canone di occupazione restano acquisite al venditore come corrispettivo del godimento. Il venditore ha diritto al pagamento dei canoni di occupazione non corrisposti fino all’effettivo rilascio, determinati in base all’importo mensile pattuito, mentre la prova di un danno ulteriore (es. mancata alienazione a terzi) richiede allegazioni specifiche.

Il Fatto

I proprietari hanno stipulato un contratto preliminare di compravendita con clausola rent to buy, concedendo al promissario acquirente il godimento anticipato dell’immobile. Il promissario acquirente si è impegnato a versare un deposito fiduciario di € 5.000,00 mediante bonifico, garantito da assegno, e rate mensili di € 300,00. Ha versato solo le prime due rate, e l’assegno di garanzia è risultato scoperto per mancanza di provvista. Dopo diffida ad adempiere rimasta inadempiuta, i proprietari hanno agito per la risoluzione e il rilascio dell’immobile.

La Motivazione della Corte

Il Tribunale ha accertato l’inadempimento del promissario acquirente, provato dal mancato pagamento del deposito fiduciario, dall’assegno andato a vuoto e dall’omissione del versamento delle rate mensili. Il teste ha confermato che l’assegno era stato rifiutato per difetto di provvista e che i tentativi di contattare il resistente erano stati infruttuosi. Trattandosi di un inadempimento che incide sull’obbligazione principale e sulla possibilità dei proprietari di disporre del bene, la sua gravità è stata ritenuta non scarsa ai sensi dell’art. 1455 c.c.

La Corte ha dichiarato la risoluzione del preliminare per inadempimento del promissario acquirente, con effetto retroattivo ex art. 1458 c.c., ordinando il rilascio dell’immobile. Quanto agli effetti restitutori, ha rilevato che, in difetto di domanda del resistente, nulla va disposto per eventuali prestazioni da lui eseguite. Ha invece accolto la domanda dei ricorrenti per il pagamento dei frutti civili, liquidando l’importo di € 5.700,00 fino al mese di maggio 2026, calcolato sulla base del canone mensile di € 300,00 (corrispondente a 19 mensilità da ottobre 2024 a maggio 2026), oltre a quelli maturandi fino al rilascio. Ha rigettato la domanda di rivalutazione monetaria per mancanza di allegazione e la domanda di risarcimento per la “mancata possibilità di provvedere a nuova vendita” per assenza di prova di concrete occasioni di guadagno perdute.

Implicazioni Pratiche

1. Prova dell’inadempimento nel contratto con godimento anticipato: Il venditore che agisce per la risoluzione del preliminare con consegna anticipata deve provare il titolo, l’avvenuta immissione in possesso e il mancato pagamento; il mancato pagamento della caparra e delle rate, con assegno andato a vuoto, costituisce prova sufficiente dell’inadempimento, gravando sul promissario acquirente l’onere di dimostrare l’avvenuto versamento o l’esistenza di cause di giustificazione.
2. Liquidazione dei frutti civili per occupazione senza titolo: In caso di risoluzione, il venditore ha diritto al pagamento dei canoni di occupazione per il periodo di godimento non coperto dal corrispettivo; la liquidazione può essere effettuata in via equitativa, ancorando il calcolo all’importo mensile pattuito nel contratto, moltiplicato per il numero di mesi di occupazione, senza necessità di prova del maggior danno.
3. Risarcimento del danno ulteriore e onere di allegazione: Il venditore che chieda il risarcimento di un danno ulteriore rispetto ai frutti civili (es. mancata possibilità di vendere a terzi, perdita di chance) deve allegare e provare elementi specifici (es. offerte ricevute, trattative in corso, concrete occasioni di guadagno perdute); in mancanza, la domanda è rigettata per difetto di prova.

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