Categoria catastale: prevale la destinazione oggettiva del bene (Cass. civ. Sez. 5 n. 23126 del 13.07.2026)

Principi di diritto (Massima)
Ai fini dell’attribuzione della categoria e della rendita catastale, il classamento di un’unità immobiliare è un atto tributario che attiene al bene, secondo una prospettiva di tipo reale. La destinazione ordinaria e permanente si accerta con riferimento alle caratteristiche intrinseche e strutturali dell’immobile e alla sua potenzialità funzionale, non all’utilizzazione soggettiva che ne faccia il proprietario o il titolare di un diritto di godimento. Non rilevano, pertanto, né la qualifica soggettiva del titolare né il concreto uso del bene, mentre la verifica dell’idoneità a produrre ricchezza va compiuta in termini oggettivi e non già in relazione all’attività in concreto esercitata all’interno dell’immobile. Il fine di lucro va valutato come criterio di classificazione solo ove espresso, ma in termini oggettivati, accertandone la sussistenza con riguardo alle caratteristiche strutturali del cespite.

Il Fatto

L’Agenzia delle Entrate aveva attribuito a due unità immobiliari ubicate in Roma la categoria catastale D6, in luogo di quelle prospettate dai contribuenti con procedura DOCFA. La Commissione Tributaria Provinciale aveva parzialmente accolto il ricorso, riconoscendo la categoria C4; la Commissione Tributaria Regionale del Lazio aveva confermato tale attribuzione, valorizzando la natura di associazione sportiva dilettantistica senza scopo di lucro della conduttrice degli immobili.

Avverso la sentenza di secondo grado l’Agenzia ha proposto ricorso per cassazione, deducendo la violazione o falsa applicazione del r.d.l. n. 652 del 1939 e dell’art. 6 d.P.R. n. 1142 del 1949. I contribuenti non si sono costituiti.

La Motivazione della Corte

La Corte ritiene il motivo fondato, rammentando che la qualificazione catastale consiste nel distinguere le unità immobiliari per “specie essenzialmente differenti per le caratteristiche intrinseche che determinano la destinazione ordinaria e permanente”, e che il classamento avviene in base alla destinazione ordinaria e alle caratteristiche dell’immobile all’atto del classamento.

Il consolidato orientamento di legittimità, richiamato nell’ordinanza, afferma che l’attribuzione della categoria non dipende dall’utilizzazione soggettiva ma dalla destinazione oggettiva immanente alla conformazione strutturale e alla potenzialità funzionale del bene. La verifica dell’attitudine a produrre reddito va ricondotta prioritariamente alla destinazione funzionale e produttiva dell’immobile, accertata secondo le sue potenzialità di utilizzo, purché non in contrasto con la disciplina urbanistica.

Ne deriva che non assumono rilievo né il carattere pubblico o privato della proprietà, né eventuali funzioni sociali svolte tramite il cespite. Il fine di lucro, ove previsto come criterio di classificazione, deve essere verificato in termini oggettivati, con riguardo alle caratteristiche strutturali del bene, e non all’attività svolta in un determinato momento storico dal conduttore.

La Corte censura la sentenza impugnata per aver confermato la categoria C4 in ragione della natura non lucrativa dell’associazione conduttrice, discostandosi dai principi informatori della materia: i giudici di merito avrebbero dovuto apprezzare la destinazione funzionale e produttiva degli immobili, in relazione alle loro caratteristiche strutturali e tipologiche. Il ricorso è pertanto accolto, con cassazione e rinvio alla Corte di Giustizia Tributaria di Secondo Grado del Lazio in diversa composizione.