Il riclassamento ex art. 1, comma 335, l. n. 311/2004 esige la motivazione sulla ricaduta sulla singola unità (Cass. civ. Sez. 5 n. 18763 del 09.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
La revisione parziale del classamento delle unità immobiliari site in microzone comunali, ai sensi dell’art. 1, comma 335, l. n. 311/2004, costituisce procedura distinta dalle altre ipotesi di revisione, con presupposti, condizioni e procedure non interscambiabili. Ove l’amministrazione abbia attivato tale procedura, non può legittimare la pretesa in giudizio invocando condizioni proprie di un diverso procedimento di revisione. Il provvedimento di riclassamento, atteso il carattere diffuso dell’operazione, deve essere adeguatamente motivato sia in ordine al presupposto della revisione, fondato sullo scostamento del rapporto tra valore medio di mercato e valore medio catastale della microzona, sia in ordine agli elementi che hanno inciso sul diverso classamento della singola unità immobiliare, così da porre il contribuente in condizione di conoscere le ragioni del provvedimento.

Il Fatto

La controversia traeva origine da un avviso di accertamento con cui l’Agenzia del Territorio di Roma aveva disposto il riclassamento di un immobile a destinazione A/10 (ufficio), variando la classe da 4 a 7. Il ricorso del contribuente era stato accolto in primo grado, sul presupposto della non conformità della procedura alle regole del d.P.R. n. 138/1998. La Commissione Tributaria Regionale del Lazio, invece, aveva accolto l’appello dell’ente impositore, ritenendo congruamente motivato l’atto in ragione del richiamo all’art. 1, comma 335, l. n. 311/2004 e della risalenza del precedente classamento. Avverso tale sentenza il contribuente proponeva ricorso per cassazione, affidato a quattro motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte, esaminato il primo motivo, relativo alla violazione degli obblighi motivazionali, ha ricostruito il sistema delle tre ipotesi di revisione del classamento su iniziativa comunale: quella dell’art. 3, comma 58, l. n. 662/1996, per classamento non aggiornato o non congruo; quella dell’art. 1, comma 336, l. n. 311/2004, per immobili non dichiarati o con variazioni non denunziate; quella infine dell’art. 1, comma 335, l. n. 311/2004, oggetto del giudizio, che richiede la richiesta del comune e la verifica del significativo scostamento del rapporto tra valore medio di mercato e valore medio catastale della microzona.

Ha quindi affermato che le tre procedure hanno presupposti, condizioni e procedure diverse e che le rispettive causae petendi non sono interscambiabili né sostituibili in itinere, con la conseguenza che l’ufficio non può addurre in giudizio ragioni diverse da quelle enunciate nell’atto. Ha richiamato, sul punto, il principio per cui l’attribuzione d’ufficio di un nuovo classamento impone di specificare nell’avviso le ragioni della modifica, senza possibilità di integrazione successiva.

Quanto alla motivazione, la Corte ha precisato che la ragione giustificatrice della revisione ex art. 1, comma 335, è la rilevante modifica di valore degli immobili della microzona, ma che, al momento dell’attribuzione della classe e della rendita, devono considerarsi anche le caratteristiche edilizie del fabbricato. Il provvedimento, quindi, deve spiegare le ragioni della ricaduta del nuovo classamento sulla specifica unità immobiliare, indicando gli elementi che in concreto hanno inciso sul diverso classamento, onde consentire al contribuente di conoscere le ragioni dell’atto.

Nel caso di specie, tale motivazione era mancata. L’accoglimento del primo motivo ha determinato l’assorbimento degli altri. Non sussistendo la necessità di ulteriori accertamenti di fatto, la Corte ha cassato la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, ha accolto l’originario ricorso del contribuente. Le spese dell’intero giudizio sono state compensate in ragione delle oscillazioni giurisprudenziali emerse.