Rilevanza urbanistica nel classamento catastale e distinzione tra C/1 e C/3 (Cass. civ. Sez. 5 n. 21721 del 25.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
La destinazione funzionale e produttiva di un’unità immobiliare, ai fini del classamento catastale, va accertata in riferimento alle sue potenzialità di utilizzo e alle sue caratteristiche costruttive e tipologiche, in conformità alla normativa urbanistica e non a prescindere da essa. Il concreto e differente uso del bene non è elemento decisivo, ma la classificazione deve tenere conto della destinazione urbanistica della zona, come desumibile dall’art. 4 del d.P.R. n. 138/1998. La categoria catastale C/1 (negozi e botteghe) presuppone locali destinati alla vendita diretta al pubblico con vetrine e accessi facilitati, mentre la C/3 (laboratori per arti e mestieri) è riservata a spazi funzionali alla produzione e all’attività artigianale, senza necessità di accesso diretto dalla strada.

Il Fatto

L’Agenzia delle Entrate aveva rettificato, in esito a procedura DOCFA, la categoria catastale di un’unità immobiliare, attribuendo la classe C/1 (negozio) in luogo della C/3 (laboratorio artigiano) proposta dai contribuenti per un immobile sito al primo piano di un edificio condominiale.

La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado aveva confermato la decisione di primo grado, ritenendo che le caratteristiche oggettive dell’immobile — collocazione non a terra, assenza di accesso diretto all’esterno e di vetrine, accesso tramite l’androne condominiale — non fossero compatibili con la destinazione a negozio. Avverso tale pronuncia l’Agenzia aveva proposto ricorso per cassazione con un unico motivo, deducendo violazione delle norme sul classamento catastale.

La Motivazione della Corte

La Corte rigetta il ricorso, ribadendo che il classamento consiste nel riscontrare la destinazione ordinaria dell’unità immobiliare, desumibile dalle caratteristiche costruttive e tipologiche del bene e non dal concreto uso. L’art. 62 del d.P.R. n. 1142/1949 precisa che la destinazione ordinaria si accerta con riferimento alle prevalenti consuetudini locali e alle caratteristiche costruttive, mentre l’art. 8 del d.P.R. n. 138/1998 fornisce indicazioni analoghe.

Superando l’orientamento che affermava l’assoluta autonomia del classamento rispetto alla disciplina urbanistica, la Corte dà continuità al principio recentemente enunciato, evidenziando come l’art. 4 del regolamento approvato con d.P.R. n. 138/1998 attribuisca rilievo alle variazioni socio-economiche, ambientali e urbanistiche nella definizione dei quadri di qualificazione e classificazione delle zone censuarie. Il concetto di microzona, che presuppone omogeneità nei caratteri urbanistici e socio-economici, conferma l’impossibilità di prescindere dalla rilevanza urbanistica del territorio.

Il principio di diritto affermato è che la destinazione funzionale e produttiva di un’unità immobiliare va accertata in riferimento alle potenzialità di utilizzo del bene, conformemente alla normativa urbanistica e mai prescindendo da essa. Nel caso di specie, la distinzione tra la categoria C/1 e la C/3 si fonda principalmente sulla destinazione d’uso: i locali C/1 sono caratterizzati da spazi per la vendita diretta al pubblico, con vetrine su strada e accessi facilitati, mentre i laboratori C/3 presentano caratteristiche costruttive funzionali alla produzione, senza necessità di esposizione al pubblico.

La sentenza impugnata aveva correttamente valorizzato l’assenza di spazi destinati alla vendita diretta, la mancanza di vetrine e il posizionamento al primo piano dell’edificio con accesso identico a quello delle altre unità immobiliari, concludendo per la natura artigianale dell’immobile. Il ricorso risulta pertanto infondato e viene rigettato.