Esclusione del caso fortuito in presenza di vizi costruttivi e mancata manutenzione (App. Genova n. 6/2026)

Principi di diritto (Massima)
La perdita di acquedotto o fognatura, pur costituendo un evento esterno, non integra caso fortuito idoneo a escludere la responsabilità del custode ex art. 2051 c.c. quando il nesso causale tra la cosa e il danno sia determinato da vizi costruttivi e carenze manutentive della struttura. Il custode è responsabile per la mancata impermeabilizzazione delle murature e la mancata regimazione delle acque, indipendentemente dalla presenza di perdite da condotte esterne. La vetustà degli immobili non costituisce di per sé un fatto colposo del danneggiato idoneo a ridurre il risarcimento del danno, in assenza di prova di un indebito arricchimento. L’accoglimento parziale di un’unica domanda non configura soccombenza reciproca ai fini delle spese, secondo il principio affermato da Cass. Sez. Un. n. 32061/2022.

Il Fatto

Il proprietario di un appartamento e di magazzini in un edificio conveniva in giudizio il condominio, il proprietario del terrazzo soprastante e la proprietaria di una soletta contigua, chiedendo il risarcimento dei danni causati da infiltrazioni e umidità. La CTU accertava che la causa primaria dei danni era ascrivibile a vizi strutturali e geotecnici dell’edificio (posizione in un impluvio, contrafforte a contatto con le murature, intercapedine non impermeabilizzata), nonché alla mancata manutenzione di facciate e grondaie. Il Tribunale di Genova condannava il condominio al risarcimento del danno, il proprietario del terrazzo in solido per una quota, e rigettava la domanda contro la proprietaria della soletta. Il condominio proponeva appello, deducendo il caso fortuito per perdite da acquedotto, l’erronea quantificazione e il concorso colposo del danneggiato.

La Motivazione della Corte

La Corte ha rigettato il motivo sul caso fortuito. Ha osservato che la sentenza appellata, sulla base della CTU, aveva accertato che la causa fondamentale dei danni era rappresentata dai difetti costruttivi dell’edificio (posizione geomorfologica, contrafforte, intercapedine, mancanza di impermeabilizzazione) e dalla scarsa manutenzione, e non dalla perdita da acquedotto. La Corte ha affermato che, anche in presenza di perdite da condotte esterne, queste non integrano caso fortuito quando il nesso causale è comunque integrato dal vizio costruttivo e dalla mancata manutenzione, che rendono l’edificio vulnerabile alle acque. Ha quindi confermato la responsabilità del condominio quale custode ex art. 2051 c.c.

La Corte ha accolto parzialmente il secondo motivo, riducendo la condanna del condominio di Euro 13.300,00, in quanto tale importo, indicato dal CTU come costo per l’eliminazione dell’acqua di filtrazione dai muri perimetrali, concerneva interventi strutturali esterni e non il danno interno al magazzino. Ha quindi rideterminato la somma dovuta in Euro 15.900,00. Ha rigettato i motivi sulla vetustà degli immobili e sulla presunta sproporzione del danno, ritenendo che il CTU avesse correttamente quantificato il danno sulla base dei criteri tecnici e che la vetustà non costituisse di per sé un fatto colposo del danneggiato.

In accoglimento dell’appello incidentale della proprietaria della soletta, la Corte ha riformato il capo sulle spese: la compensazione integrale delle spese è stata sostituita con una compensazione nella misura della metà, condannando gli altri soccombenti in solido alla rifusione della restante metà, in ragione della sostanziale vittoria della proprietaria della soletta, che era stata assolta dalle domande di risarcimento. La Corte ha confermato la liquidazione delle spese di primo grado per le altre parti, in applicazione del principio di Cass. Sez. Un. n. 32061/2022, secondo cui l’accoglimento parziale dell’unica domanda non configura soccombenza reciproca.

Implicazioni Pratiche

1. Caso fortuito e vizi costruttivi: l’avvocato del condominio che intenda eccepire il caso fortuito per eventi esterni (es. perdite da acquedotto) deve provare che tali eventi siano stati la causa esclusiva e imprevedibile del danno, e non un concorso con vizi strutturali preesistenti; la CTU deve accertare se la struttura era già vulnerabile per difetti costruttivi o carenze manutentive, nel qual caso il caso fortuito è escluso.
2. Quantificazione del danno e interventi strutturali: la quantificazione del danno da infiltrazioni deve distinguere tra il costo per eliminare la causa (interventi strutturali esterni) e il costo per ripristinare i danni interni; se l’importo indicato dal CTU riguarda interventi strutturali comuni, non può essere posto a carico del custode quale risarcimento del danno, ma va eventualmente gestito in altra sede.
3. Compensazione delle spese e soccombenza: in presenza di più parti, il giudice deve valutare la soccombenza di ciascuna in relazione alle domande proposte contro di essa; la parte che viene integralmente assolta dalle domande di risarcimento ha diritto al rimborso delle spese, anche se parzialmente compensato in ragione della complessità della causa; l’accoglimento parziale di una domanda non integra di per sé soccombenza reciproca.

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