Canoni demaniali marittimi e valore delle pertinenze secondo l’effettiva destinazione (Cass. civ. Sez. 1 n. 23050 del 10.07.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di concessioni di beni del demanio marittimo, l’art. 1, comma 251, n. 2, della legge n. 296/2006, prevedendo modalità differenziate di determinazione del canone in ragione della diversa natura delle pertinenze, assegna un valore specifico e rilevante ai fini dell’individuazione dei valori OMI cui rapportare la determinazione di parte del canone concessorio. Ne consegue l’esclusione della possibilità di omologare le pertinenze adibite ad attività di ristorazione e bar a quelle turistico-ricreative svolte dal concessionario, dovendosi avere riguardo all’effettiva destinazione degli immobili. Il rinnovo della concessione demaniale integra gli estremi di una nuova concessione: alla scadenza dell’originario rapporto si verifica ipso iure la devoluzione allo Stato delle opere non amovibili, ex art. 49 cod. nav., senza che il rinnovo posticipi l’effetto traslativo già prodottosi.

Il Fatto

La società ricorrente, subentrata all’originaria concessionaria di un’area demaniale marittima nel Comune di Roma, località Ostia Lido, sulla quale insisteva uno stabilimento balneare, contestava la richiesta dei canoni concessori formulata dal Comune con «ordini di introito», in applicazione della legge n. 296/2006, per gli anni 2007-2013, chiedendo la restituzione delle somme pagate in eccedenza rispetto al minor canone annuo originariamente concordato. La Corte d’appello di Roma rigettava l’appello proposto dalla società avverso la sentenza del Tribunale che ne aveva respinto le domande nei confronti di Roma Capitale e dell’Agenzia del Demanio.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibile il primo motivo di ricorso, con cui si deduceva la violazione della direttiva 2014/23/UE e del principio del legittimo affidamento, oltre che dell’art. 1623 cod. civ. Quanto all’applicazione della legge finanziaria 2007 ai rapporti di concessione già pendenti, la Corte richiama il proprio orientamento per cui i nuovi canoni trovano applicazione anche per le concessioni già rilasciate o rinnovate, purché ancora in corso al momento dell’entrata in vigore di tale legge. Inoltre, la variazione dei criteri di calcolo dei canoni non costituisce decisione improvvisa e arbitraria del legislatore, inserendosi in una precisa linea evolutiva della disciplina dell’utilizzazione dei beni demaniali.

Con riferimento alla pretesa violazione dell’art. 1623 cod. civ., la norma prevede la riduzione ad equità o la risoluzione del contratto per notevole onerosità sopravvenuta solo quando la legge incida sulla gestione produttiva, non anche quando intervenga indirettamente sulla gestione corrente con la nuova disciplina del settore. La legge finanziaria del 2007 ha operato un adattamento del canone, che era sproporzionato in danno dello Stato per la sua patente inadeguatezza rispetto al tempo trascorso e ai fenomeni di deprezzamento del valore del bene in concessione.

La Corte ha poi esaminato il secondo motivo, relativo alla natura delle opere insistite sull’area demaniale e all’applicazione dei valori OMI, ritenendolo solo parzialmente fondato. In relazione alla qualificazione delle opere come pertinenze demaniali, il motivo è stato dichiarato inammissibile trattandosi di un giudizio meritale non sindacabile in sede di legittimità. La Corte ha tuttavia chiarito la distinzione tra proroga e rinnovo della concessione: solo nella seconda ipotesi, che ricorre nella specie, si verifica ipso iure, ai sensi dell’art. 49 cod. nav., la devoluzione allo Stato delle opere non agevolmente rimuovibili realizzate dal concessionario nel periodo di efficacia della concessione scaduta, senza che il successivo rinnovo posticipi l’effetto traslativo.

La Corte ha, invece, accolto il motivo nella parte in cui censura l’inserimento da parte del Comune di tutte le pertinenze demaniali nell’unica categoria commerciale ai fini dell’applicazione dei valori OMI. Richiamando il proprio precedente del 2023, la Corte afferma che la volontà espressa dal dato testuale dell’art. 1, comma 251, n. 2, della legge n. 296/2006 è rivolta a individuare in modo differenziato le modalità di determinazione del canone, in ragione della diversa natura delle pertinenze, connesse ad attività commerciali, terziarie, direzionali e di produzione di beni e servizi. La Corte d’appello non si è attenuta a tali principi, limitandosi ad affermare l’applicabilità dei valori medi OMI anche in difetto della classificazione regionale delle aree demaniali.

La sentenza impugnata è stata, quindi, cassata con rinvio alla Corte d’appello di Roma, in diversa composizione, che dovrà valutare il valore delle pertinenze demaniali sulla scorta dei valori OMI, ma in ragione della diversa natura delle stesse, in base all’effettiva connessione ad attività commerciale, terziaria, direzionale o di produzione di beni e servizi, nei limiti di quanto allegato e dimostrato dalle parti.