Lavori di riparazione dei vizi e aggravamento dei difetti incidono sulla prescrizione ex art. 1669 c.c. (Cass. civ. Sez. 2 n. 22506 del 30.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il termine annuale di decadenza per la denuncia dei vizi di cui all’art. 1669 cod. civ. decorre dal giorno in cui il committente consegua una sicura conoscenza dei difetti e delle loro cause, potendo essere postergato all’esito degli accertamenti necessari per ottenere la piena comprensione del fenomeno e la chiara individuazione delle cause. Il giudice di merito è tenuto ad accertare il fatto sostanziale del momento di acquisizione della conoscenza obiettiva della gravità dei difetti e della loro derivazione eziologica, considerando anche l’eventuale aggravamento dei vizi e la loro evoluzione successiva alla denuncia. L’esecuzione di lavori di riparazione dei difetti da parte del venditore costruttore implica il riconoscimento dei vizi, che elide la necessità della denuncia ma non impedisce il decorso del termine di prescrizione annuale, il quale decorre ex art. 2944 cod. civ. dalla conclusione dei lavori medesimi. La responsabilità ex art. 1669 cod. civ. è di natura extracontrattuale e speciale rispetto a quella generale di cui all’art. 2043 cod. civ., la cui applicazione non può essere invocata per aggirare il regime di prescrizione e decadenza che connota l’azione speciale.

Il Fatto

Alcuni acquirenti di unità immobiliari in un fabbricato proponevano azione risarcitoria nei confronti dei venditori costruttori ai sensi dell’art. 1669 cod. civ. per gravi difetti di costruzione, tra cui rotture dell’integrità muraria e cedimenti strutturali, lamentando anche l’aggravamento dei fenomeni lesivi. I venditori eccepivano la prescrizione dell’azione, sostenendo che gli acquirenti avevano avuto piena conoscenza dei vizi alla data della relazione tecnica depositata nel corso del procedimento di accertamento tecnico preventivo.

Il Tribunale rigettava l’eccezione di prescrizione e dichiarava la responsabilità dei convenuti. La Corte d’appello, riformando la sentenza di primo grado, accoglieva l’eccezione di prescrizione, ritenendo che il termine annuale fosse decorso dalla relazione del consulente, senza considerare gli effetti dei lavori di riparazione eseguiti nel corso del procedimento cautelare né il prospettato aggravamento dei difetti.

La Motivazione della Corte

La Corte di Cassazione, nel valutare il primo motivo di ricorso, afferma che il giudice di merito, nel decidere sulla questione della prescrizione dell’azione ex art. 1669 cod. civ., non può limitarsi a considerare il decorso formale del termine dalla data della denuncia o dalla relazione tecnica, ma deve accertare il momento in cui il committente abbia conseguito la piena conoscenza obiettiva della gravità dei difetti e della loro derivazione eziologica. La sentenza impugnata, nell’omettere l’esame dell’aggravamento della situazione statica dell’immobile, è incorsa nel vizio di cui all’art. 360, co. 1, n. 5 cod. proc. civ., trattandosi di fatto decisivo per verificare se gli acquirenti fossero già a conoscenza della concreta entità dei vizi al momento della proposizione del ricorso per accertamento tecnico preventivo.

Con riguardo ai lavori di riparazione, la Corte precisa che la riparazione o il tentativo di riparazione dei vizi presuppone e comporta il riconoscimento dei vizi da parte dell’appaltatore costruttore. Tale riconoscimento elide la necessità della tempestiva denuncia da parte del committente, ma non impedisce il decorso del termine di prescrizione annuale, che decorre dal momento del riconoscimento medesimo, ovvero dalla conclusione dei lavori di riparazione, ai sensi dell’art. 2944 cod. civ. Se i lavori fossero stati eseguiti quando la prescrizione era già compiuta, occorrerebbe verificare se l’esecuzione integri rinuncia alla prescrizione ai sensi dell’art. 2937 cod. civ., con la conseguente esperibilità dell’azione entro il decennio decorrente dal termine dei lavori di costruzione. Il fatto che le riparazioni siano state eseguite dalla società che aveva materialmente costruito non esclude il riconoscimento imputabile ai venditori costruttori, responsabili ex art. 1669 cod. civ. sia per l’esecuzione diretta che per il tramite di altri soggetti.

Quanto al secondo motivo, la Corte rileva l’errore della sentenza impugnata nella qualificazione dell’azione ex art. 1669 cod. civ. come ipotesi di responsabilità contrattuale, trattandosi invece di responsabilità extracontrattuale. Tale errore rimane privo di conseguenze sul decisum, poiché la responsabilità speciale prevista dall’art. 1669 cod. civ. non può essere aggirata invocando la norma generale di cui all’art. 2043 cod. civ. al fine di superare i limiti temporali di prescrizione e decadenza propri dell’azione speciale. Il motivo viene pertanto rigettato.

In accoglimento del primo motivo, la sentenza è cassata con rinvio alla Corte d’appello in diversa composizione, che dovrà applicare i principi enunciati e accertare nuovamente il rispetto del termine di prescrizione dell’azione ex art. 1669 cod. civ.