Risoluzione locazione e clausola risolutiva espressa per morosità non persistente (Trib. Velletri n. 788/2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di locazione, la clausola risolutiva espressa ex art. 1456 c.c., pur escludendo la valutazione della gravità dell’inadempimento, richiede la prova della sussistenza e dell’imputabilità dell’inadempimento al momento della dichiarazione di avvalersene; se il locatore dichiara che la morosità non è persistente, e non è provato che al momento della domanda l’inadempimento sussistesse, la risoluzione di diritto non può essere pronunciata. La risoluzione per inadempimento grave ex art. 1453 c.c., in una locazione ad uso non abitativo, richiede l’accertamento della non scarsa importanza dell’inadempimento, che non può essere desunta dalla mera morosità se non è provato il momento del pagamento dei canoni arretrati rispetto alla domanda. La contumacia del conduttore non impedisce la compensazione delle spese, in assenza di soccombenza della parte attrice per la mancata prova dell’inadempimento.

Il Fatto

Il locatore ha intimato sfratto per morosità al conduttore, deducendo il mancato pagamento dei canoni di locazione per i mesi di ottobre e novembre 2024, per un importo di € 2.400,00, e invocando la clausola risolutiva espressa prevista dal contratto. Il conduttore non si è costituito in giudizio ed è stato dichiarato contumace. All’udienza, il difensore del locatore ha dichiarato che la morosità non era più persistente, ma non ha fornito prova del momento in cui i canoni erano stati pagati. Il locatore ha chiesto la risoluzione del contratto per clausola risolutiva espressa e, in subordine, per inadempimento grave.

La Motivazione della Corte

Il Tribunale ha rigettato la domanda di risoluzione di diritto ex art. 1456 c.c., rilevando che la clausola risolutiva espressa non opera automaticamente, ma richiede la sussistenza di un inadempimento imputabile al momento in cui la parte dichiara di avvalersene. La dichiarazione del difensore del locatore sulla non persistenza della morosità e la mancanza di prova del momento del pagamento dei canoni arretrati rispetto alla domanda hanno escluso la prova dell’inadempimento al momento della dichiarazione. La Corte ha inoltre osservato che la risoluzione per inadempimento giudiziale ex art. 1453 c.c., in una locazione ad uso non abitativo (non soggetta all’art. 5 L. 392/1978), richiede l’accertamento della gravità dell’inadempimento ai sensi dell’art. 1455 c.c. La mancanza di prova del momento del pagamento non ha consentito di stabilire se l’inadempimento fosse di non scarsa importanza, legittimando il rigetto della domanda. La contumacia del conduttore ha giustificato la compensazione integrale delle spese di lite.

Implicazioni Pratiche

1. Prova della persistenza della morosità al momento della domanda: Il locatore che intenda avvalersi della clausola risolutiva espressa per morosità deve provare che l’inadempimento sussiste al momento della dichiarazione di avvalersene e al momento della domanda giudiziale; la mera allegazione di canoni scaduti, se non supportata da prova della persistenza della morosità e del momento del pagamento, non è sufficiente, soprattutto se il locatore dichiara che la morosità non è più persistente.
2. Valutazione della gravità nella locazione non abitativa: In caso di locazione ad uso diverso dall’abitazione, non si applica la presunzione assoluta di gravità della morosità di due mensilità di cui all’art. 5 L. 392/1978; il giudice deve valutare, ai sensi dell’art. 1455 c.c., se l’inadempimento sia di non scarsa importanza in relazione all’interesse del locatore, considerando l’importo, la durata e le circostanze del ritardo, e la mancata prova del momento del pagamento impedisce tale valutazione.
3. Effetti della contumacia e compensazione delle spese: La contumacia del conduttore non determina l’automatico accoglimento della domanda, ma priva il locatore della possibilità di avvalersi del principio di non contestazione; se la domanda è rigettata per mancanza di prova, il giudice può compensare le spese, soprattutto quando la contumacia ha reso più onerosa l’istruttoria e la parte attrice non ha fornito elementi sufficienti a sostenere la propria pretesa.

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