Fallimento del concessionario: la concessione di costruzione e gestione non si scioglie automaticamente (Cass. civ. n. 13322/2026)

Principi di diritto (Massima)

Alla concessione di costruzione e gestione pendente al momento della dichiarazione di fallimento del concessionario non si applica l’art. 81 l.fall., norma speciale relativa al contratto di appalto e non estensibile a rapporti di diversa natura. Trova invece applicazione l’art. 72 l.fall., quale disciplina generale dei rapporti pendenti, con conseguente sospensione del rapporto e possibilità per il curatore di subentrarvi.

La concessione di costruzione e gestione si distingue dall’appalto quando la remunerazione del concessionario consiste nel diritto di sfruttare la prestazione e il rischio della gestione resta a suo carico. Il fallimento del concessionario non determina, di per sé, lo scioglimento automatico del rapporto concessorio.

L’ipoteca gravante sul diritto di superficie o sulla proprietà superficiaria si estingue per effetto dell’art. 2816 c.c. soltanto quando il diritto di superficie viene meno per decorso del termine. Se la riunione della proprietà del suolo e del diritto del superficiario deriva da una causa diversa, l’ipoteca continua a gravare separatamente il diritto sul quale era stata iscritta.

Il Fatto

Un Comune proponeva opposizione allo stato passivo di una società fallita, chiedendo la rivendica di beni immobili destinati alla realizzazione e gestione di un impianto sportivo. Il rapporto tra l’ente e il concessionario originario derivava da una convenzione con la quale era stato costituito, su terreno comunale, un diritto di superficie della durata di novantanove anni. Il Comune sosteneva che il fallimento del concessionario avesse determinato lo scioglimento della convenzione ai sensi dell’art. 81 l.fall., con conseguente estinzione del diritto di superficie. Contestava inoltre il privilegio ipotecario vantato dal creditore finanziatore, ritenendo venuta meno la garanzia per effetto dell’estinzione della proprietà superficiaria.

Il Tribunale accoglieva le domande del Comune, qualificando il rapporto come concessione-contratto ma applicando analogicamente l’art. 81 l.fall. in materia di appalto. Riteneva quindi sciolta la convenzione, estinto il diritto di superficie e conseguentemente cessata anche l’ipoteca iscritta sulla proprietà superficiaria. Ricorrevano per cassazione sia il creditore ipotecario sia la curatela fallimentare.

La Motivazione della Corte

La Cassazione accoglie anzitutto il ricorso relativo alla sorte dell’ipoteca. L’art. 2816, primo comma, c.c. prevede l’estinzione dell’ipoteca sul diritto di superficie quando la superficie si devolve al proprietario del suolo per decorso del termine. La norma circoscrive dunque l’effetto estintivo a tale specifica ipotesi. Quando invece il consolidamento dipende da cause diverse, trova applicazione il secondo comma dello stesso articolo, in base al quale le ipoteche continuano a gravare separatamente i rispettivi diritti. Né la risoluzione del titolo costitutivo né altre vicende determinanti la riunione dei diritti comportano automaticamente l’estinzione della garanzia. Poiché nella fattispecie il termine previsto per il diritto di superficie non era decorso, il Tribunale non poteva ritenere estinta l’ipoteca.

La Corte accoglie anche le censure della curatela sulla disciplina applicabile al rapporto pendente. L’art. 81 l.fall. costituisce norma speciale rispetto alla regola generale dell’art. 72 l.fall. e non può essere esteso analogicamente alla concessione di costruzione e gestione. Tale rapporto non è assimilabile all’appalto quando, come nella fattispecie qualificata dal giudice di merito, il concessionario assume il rischio economico della gestione e trae la propria remunerazione dallo sfruttamento dell’opera. Ne consegue che il fallimento non provoca lo scioglimento automatico della concessione: il rapporto resta sospeso secondo l’art. 72 l.fall. e il curatore può subentrarvi.

La dichiarazione di fallimento acquisisce inoltre all’attivo anche le situazioni giuridiche derivanti da provvedimenti amministrativi, mentre la natura indisponibile del bene comunale non determina di per sé l’intangibilità assoluta del rapporto. Resta ferma la possibilità per l’Amministrazione di adottare, nei casi previsti dalla legge e in presenza dei relativi presupposti, provvedimenti di revoca, decadenza o risoluzione della concessione. La Corte accoglie pertanto il ricorso principale e i primi due motivi del ricorso incidentale, dichiara assorbiti gli altri e rinvia al Tribunale per un nuovo esame conforme ai principi enunciati.

Provvedimento integrale: scarica il PDF