Lottizzazione abusiva: frazionamento e urbanizzazione rilevano anche senza vendita (Cass. pen. n. 29121/2026)

Principi di diritto (Massima)

Il reato di lottizzazione abusiva può essere integrato non soltanto da una trasformazione urbanistica già compiuta, ma anche da attività che determinino il concreto pericolo di una urbanizzazione non prevista o diversa da quella programmata.

La lottizzazione negoziale non richiede necessariamente il frazionamento catastale seguito dalla vendita dei singoli lotti: può risultare da qualsiasi attività giuridica o fattuale che comporti la suddivisione di un’area in porzioni destinate a una trasformazione urbanistica o edilizia non consentita.

Le divisioni ereditarie e le donazioni indicate dall’art. 30, comma 10, d.P.R. n. 380/2001 non impediscono di valorizzare, ai fini della lottizzazione, ulteriori operazioni di frazionamento, permuta e attribuzione dei lotti che risultino funzionalmente orientate alla trasformazione del territorio.

Anche in una zona apparentemente già urbanizzata può rendersi necessaria una nuova valutazione delle opere di urbanizzazione quando l’intervento edilizio determini un diverso carico urbanistico o richieda un raccordo con le infrastrutture esistenti.

Ai fini del condono edilizio, la realizzazione del manufatto al rustico richiede il completamento della copertura e delle tamponature perimetrali; la prosecuzione dei lavori dopo il termine utile per la sanatoria, in assenza del relativo titolo, impedisce di cristallizzare l’opera nella situazione condonabile.

Il Fatto

Gli imputati erano stati condannati per lottizzazione abusiva e ulteriori reati edilizi in relazione alla trasformazione di terreni agricoli successivamente interessati da frazionamenti, permute, attribuzioni tra familiari e realizzazione di edifici residenziali. La difesa sosteneva che le vicende proprietarie derivassero da donazioni tra coniugi e divisioni ereditarie, invocando l’art. 30, comma 10, d.P.R. n. 380/2001, e negava sia la lottizzazione negoziale sia quella materiale.

Veniva inoltre contestata l’esclusione della condonabilità delle opere, sostenendo che gli edifici fossero già realizzati al rustico entro il termine utile per il condono e che l’area fosse comunque urbanizzata e compatibile con una destinazione residenziale.

La Motivazione della Corte

La Cassazione dichiara i ricorsi inammissibili e ritiene corretta la ricostruzione della lottizzazione. Le donazioni e le vicende ereditarie, pur presenti, costituivano soltanto un segmento della complessiva operazione. I giudici di merito avevano valorizzato soprattutto i frazionamenti, le permute e la successiva attribuzione di lotti sostanzialmente equivalenti alle diverse coppie familiari, già funzionali alla realizzazione di edifici residenziali. La lottizzazione negoziale, precisa la Corte, non presuppone necessariamente atti di vendita: è sufficiente che la suddivisione dell’area riveli inequivocabilmente una destinazione edificatoria incompatibile con la pianificazione.

La Corte conferma anche la lottizzazione materiale, desunta dalla realizzazione di più villette in area agricola, dalla creazione di una viabilità comune e dalla necessità di opere di urbanizzazione primaria e di raccordo con il contesto esistente. Il fatto che vi fossero edifici nelle vicinanze non escludeva la necessità di nuove infrastrutture. La valutazione dell’urbanizzazione deve infatti essere dinamica e rapportata al concreto impatto del nuovo insediamento, potendo emergere esigenze ulteriori anche in zone già parzialmente o apparentemente urbanizzate.

Quanto all’elemento soggettivo, la Corte esclude la buona fede, osservando che i titoli edilizi rilasciati riguardavano formalmente manufatti agricoli, mentre il progetto concretamente perseguito era orientato sin dall’origine alla realizzazione di edifici residenziali più ampi e incompatibili con la destinazione dell’area. Sono infine ritenute infondate le doglianze sul condono: al termine utile le opere non risultavano completate al rustico secondo i requisiti richiesti e i lavori erano proseguiti successivamente, circostanza incompatibile con la sanatoria invocata.

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