Permesso in sanatoria e lottizzazione abusiva: insanabilità per mancanza della doppia conformità (Cass. pen. n. 27220/2026)

Principi di diritto (Massima)
In caso di lottizzazione abusiva, il permesso di costruire in sanatoria rilasciato per le singole opere edilizie non è idoneo a sanare l’attività lottizzatoria nel suo complesso, né a far venir meno il fumus del reato, in quanto il titolo abilitativo sopravvenuto legittima soltanto l’opera edilizia che ne costituisce l’oggetto, ma non comporta alcuna valutazione di conformità di tutta la lottizzazione alle scelte generali di pianificazione urbanistica.
La sanatoria ex art. 36 del d.P.R. n. 380 del 2001 (accertamento di conformità) richiede il requisito della c.d. “doppia conformità”, ossia la conformità delle opere eseguite alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione del manufatto, sia al momento della presentazione della domanda. Nel caso di lottizzazione abusiva, le opere realizzate in assenza di titolo non possono mai considerarsi conformi alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente al momento della loro costruzione, con la conseguente esclusione della sanabilità.
Il permesso di costruire in sanatoria, ai sensi dell’art. 36 d.P.R. n. 380/2001, comporta l’estinzione dei soli reati contravvenzionali previsti dalle norme urbanistiche vigenti, e non anche dei reati previsti dalla normativa antisismica e sulle opere di conglomerato cementizio, che non contemplano alcuna forma di sanatoria o autorizzazione postuma.
In tema di zone agricole, il rilascio del permesso di costruire per fabbricati rurali è subordinato a un duplice requisito: lo status di imprenditore agricolo (o altro soggetto qualificato) e la strumentalità delle opere alla coltivazione del fondo, al fine di evitare che la zona agricola venga trasformata in area residenziale.

Il Fatto

La ricorrente, indagata per i reati di lottizzazione abusiva e falso, aveva ottenuto il sequestro preventivo di un fabbricato in corso di realizzazione in zona agricola. Il decreto di sequestro era stato confermato dal Tribunale del riesame e dalla Corte di cassazione. Successivamente, la ricorrente otteneva il rilascio di un permesso di costruire in sanatoria per l’immobile, e proponeva istanza di dissequestro, sostenendo che il titolo abilitativo sopravvenuto aveva definitivamente sanato le irregolarità che giustificavano il vincolo reale.

Il Tribunale del riesame di Potenza rigettava l’istanza, ritenendo che il permesso di costruire in sanatoria non fosse idoneo a incidere sul reato di lottizzazione abusiva, in quanto la lottizzazione in sé non è sanabile e la sanatoria delle singole opere non può rendere lecita l’attività lottizzatoria. Inoltre, riteneva che il manufatto, avente destinazione residenziale, non fosse conforme alla disciplina urbanistica per le zone agricole, e che la ricorrente non possedesse i requisiti soggettivi per ottenere il titolo. Avverso tale ordinanza, la ricorrente proponeva ricorso per cassazione.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile. Ha preliminarmente escluso la violazione del principio del giudicato cautelare, osservando che il permesso di costruire in sanatoria, invocato come elemento di novità, non era idoneo a superare la preclusione, poiché la giurisprudenza di legittimità è costante nel ritenere che il rilascio di un titolo abilitativo in sanatoria per le singole opere non comporta una valutazione di conformità della lottizzazione abusiva, che rimane penalmente rilevante.

La Corte ha poi esaminato la sussistenza del fumus della lottizzazione abusiva, ritenendo che i giudici del riesame avessero correttamente escluso la possibilità di sanatoria ex art. 36 d.P.R. n. 380/2001, per la mancanza del requisito della “doppia conformità”, atteso che le opere, essendo state realizzate in assenza del preventivo titolo abilitativo e in zona agricola, non potevano considerarsi conformi alla disciplina urbanistica vigente al momento della loro realizzazione. Ha confermato la distinzione tra l’accertamento di conformità (che non è ammissibile) e il condono edilizio, che può eventualmente legittimare le singole opere ma non l’attività di lottizzazione.

La Corte ha inoltre ribadito che, in zona agricola, il rilascio del permesso di costruire per fabbricati rurali è subordinato al possesso dei requisiti soggettivi di imprenditore agricolo (o altro soggetto qualificato) e alla strumentalità delle opere alla coltivazione del fondo, e che la ricorrente non possedeva tali requisiti. Ha infine confermato che il permesso di costruire in sanatoria estingue solo i reati contravvenzionali urbanistici, non i reati previsti dalla normativa antisismica e sulle opere di conglomerato cementizio, e che il periculum in mora (rischio di aggravamento delle conseguenze del reato) permaneva, essendo necessario impedire il completamento dell’immobile abusivo e l’aggravio del carico urbanistico. Il ricorso è stato, pertanto, dichiarato inammissibile.

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