Art. 1124 c.c. Scale e ascensori

L’art. 1124 c.c. detta un criterio speciale di ripartizione delle spese relative a scale e ascensori, destinato a prevalere sul criterio generale dell’art. 1123 c.c. quando la spesa riguardi la manutenzione, ricostruzione o sostituzione del collegamento verticale comune, secondo la nota struttura bifasica che considera per metà il valore delle unità immobiliari e per metà l’altezza del piano dal suolo.

La norma incrocia questioni di grande rilievo pratico: l’estensione del criterio all’ascensore, la nozione di utilità rilevante ai fini contributivi, i limiti del condominio parziale, la validità delle deroghe convenzionali e i riflessi processuali della distinzione tra nullità e annullabilità delle delibere di riparto.

Cosa prevede l’articolo

Il criterio bifasico dell’art. 1124 c.c. — metà per valore delle unità immobiliari, metà per altezza del piano dal suolo — si applica alle spese di manutenzione, ricostruzione o sostituzione di scale e ascensori, e prevale sul criterio generale dell’art. 1123 c.c. quando ricorrano tali presupposti (Corte Suprema di Cassazione, ord. n. 8015/2017; Corte Suprema di Cassazione, ord. n. 23222/2018; Corte Suprema di Cassazione, ord. n. 23223/2018; Tribunale di Bolzano, n. 421/2025; Tribunale di Catania, n. 83/2025).

Il dato più consolidato riguarda l’applicazione analogica dell’art. 1124 c.c. all’ascensore già esistente, giustificata dall’identità di funzione con le scale quale mezzo di collegamento verticale dell’edificio: si tratta di un principio ormai costante nella giurisprudenza di legittimità e recepito da quella di merito (Corte Suprema di Cassazione, ord. n. 8015/2017; Corte Suprema di Cassazione, ord. n. 22157/2018; Corte Suprema di Cassazione, ord. n. 23222/2018; Corte Suprema di Cassazione, ord. n. 23223/2018; Corte Suprema di Cassazione, sent. n. 31675/2025).

Occorre distinguere le spese di conservazione e sostituzione, soggette al criterio speciale, dalle spese di godimento o di servizio (pulizia, illuminazione), per le quali l’orientamento è più articolato: una parte della Cassazione estende anche a queste voci la logica dell’altezza e della maggiore utilizzazione, mentre la giurisprudenza di merito più recente richiede di qualificare in concreto la voce di spesa, riconducendo quelle di gestione e servizio al diverso paradigma dell’art. 1123 c.c. (Corte Suprema di Cassazione, ord. n. 29217/2018; Tribunale di Milano, n. 3425/2025).

Applicazione pratica

La nozione di utilità rilevante ai fini dell’obbligo contributivo è letta in modo prevalentemente oggettivo e potenziale: non conta il mancato uso concreto dell’ascensore o della scala, ma la destinazione del bene al servizio dell’unità immobiliare. Anche i proprietari di locali terranei o con accesso dalla pubblica via restano normalmente tenuti alla contribuzione, salvo titolo contrario espresso o prova di una vera estraneità funzionale (Corte Suprema di Cassazione, ord. n. 22157/2018; Corte Suprema di Cassazione, ord. n. 23222/2018; Corte Suprema di Cassazione, sent. n. 31675/2025; Tribunale di Prato, n. 799/2024; Tribunale di Bolzano, n. 421/2025). Resta comunque utilizzabile, in senso più restrittivo, l’orientamento che esclude la contribuzione quando sia accertata l’assoluta impossibilità di utilizzare la scala comune per accedere alla propria unità — una totale mancanza di collegamento funzionale, non un semplice minor uso (Corte Suprema di Cassazione, sent. n. 8922/2001).

Il condominio parziale costituisce un limite strutturale all’applicazione generalizzata della norma: le spese gravano soltanto sui condomini oggettivamente serviti dalla scala, dal vano, dalla cassa scale o dall’impianto, secondo un accertamento fondato sulle caratteristiche strutturali e funzionali del bene, e non su mere allegazioni soggettive. La nozione di “servire” e di “utilità” va intesa in termini oggettivi, e la scala comprende anche la relativa cassa e le murature delimitanti, con evidenti ricadute sulla delimitazione della platea dei contribuenti (Corte Suprema di Cassazione, ord. n. 35955/2021; Tribunale di Vicenza, n. 759/2025).

Le deroghe ai criteri legali richiedono una convenzione espressa, di regola contenuta in regolamento contrattuale opponibile o in deliberazione unanime: non bastano clausole generiche dell’atto di acquisto, richiami indeterminati al riparto per millesimi, prassi amministrative, comunicazioni dell’amministratore o deliberazioni adottate a maggioranza. Rileva in particolare la prova del richiamo del regolamento contrattuale negli atti di trasferimento e la sua concreta opponibilità ai condomini (Corte Suprema di Cassazione, ord. n. 8015/2017; Corte Suprema di Cassazione, ord. n. 23223/2018; Corte Suprema di Cassazione, sent. n. 31675/2025; Corte Suprema di Cassazione, ord. n. 10362/2025; Tribunale di Prato, n. 799/2024; Tribunale di Verona, n. 465/2025; Tribunale di Vicenza, n. 759/2025).

Un profilo delicato riguarda la distinzione tra delibere che modificano in via generale i criteri di riparto e delibere che si limitano ad applicarli male nel caso concreto: le prime sono nulle, perché eccedono le attribuzioni assembleari se non adottate con il necessario consenso unanime; le seconde sono normalmente annullabili e soggette ai termini e alle forme dell’impugnazione. Sul piano processuale, tale distinzione rileva soprattutto nelle opposizioni a decreto ingiuntivo per contributi condominiali: il giudice può sindacare la nullità della delibera posta a fondamento del credito, ma non la sua mera annullabilità se questa non sia stata fatta valere con tempestiva domanda riconvenzionale (Corte Suprema di Cassazione, ord. n. 8015/2017; Corte Suprema di Cassazione, ord. n. 22157/2018; Corte Suprema di Cassazione, ord. n. 23222/2018; Corte Suprema di Cassazione, ord. n. 29217/2018; Corte Suprema di Cassazione, ord. n. 10362/2025; Corte Suprema di Cassazione, ord. n. 23223/2018; Tribunale di Verona, n. 465/2025; Tribunale di Napoli, n. 3160/2025; Tribunale di Catania, n. 5924/2024).

La prova della pretesa creditoria del condominio si fonda essenzialmente sulla delibera assembleare e sui prospetti di riparto approvati, considerati normalmente titolo sufficiente del credito, ferma la possibilità di contestarne validità ed efficacia nei limiti indicati. Sul piano istruttorio sostanziale, assumono rilievo costante la CTU, le planimetrie, gli atti di provenienza, i dati catastali e le tabelle millesimali, strumenti decisivi per accertare la struttura dell’edificio, l’altezza dei piani, la riferibilità funzionale dell’impianto e la concreta individuazione della platea dei contribuenti (Tribunale di Patti, n. 196/2025; Tribunale di Napoli, n. 3160/2025; Tribunale di Bolzano, n. 421/2025; Tribunale di Vicenza, n. 759/2025; Tribunale di Catania, n. 83/2025).

Giurisprudenza

Criterio speciale bifasico e prevalenza sull’art. 1123 c.c.

Problema: quale criterio di riparto si applica alle spese di manutenzione, ricostruzione o sostituzione di scale e ascensori.
Principio: l’art. 1124 c.c. prevale sul criterio generale dell’art. 1123 c.c. e ripartisce la spesa per metà in base al valore delle unità immobiliari e per metà in base all’altezza del piano dal suolo.
Conseguenza pratica: il criterio speciale si applica automaticamente in presenza dei presupposti, salvo valida deroga convenzionale (Corte Suprema di Cassazione, ord. n. 8015/2017; Corte Suprema di Cassazione, ord. n. 23222/2018; Corte Suprema di Cassazione, ord. n. 23223/2018; Tribunale di Bolzano, n. 421/2025; Tribunale di Catania, n. 83/2025).

Applicazione analogica all’ascensore esistente

Problema: se l’art. 1124 c.c., riferito testualmente alle scale, si applichi anche all’ascensore.
Principio: l’identità di funzione di collegamento verticale giustifica l’applicazione analogica costante del criterio bifasico all’ascensore già esistente.
Conseguenza pratica: le spese di manutenzione e sostituzione dell’ascensore seguono lo stesso riparto per valore e altezza previsto per le scale (Corte Suprema di Cassazione, ord. n. 8015/2017; Corte Suprema di Cassazione, ord. n. 22157/2018; Corte Suprema di Cassazione, ord. n. 23222/2018; Corte Suprema di Cassazione, ord. n. 23223/2018; Corte Suprema di Cassazione, sent. n. 31675/2025).

Spese di godimento e di servizio

Problema: se pulizia e illuminazione delle scale seguano il criterio dell’art. 1124 c.c. o quello dell’art. 1123 c.c.
Principio: l’orientamento non è uniforme — una parte della Cassazione estende la logica dell’altezza anche a queste voci, mentre la giurisprudenza di merito più recente distingue le spese di conservazione da quelle di gestione e servizio, riconducendo le seconde all’art. 1123 c.c.
Conseguenza pratica: ogni voce di spesa va qualificata in concreto prima di individuare il criterio di riparto applicabile (Corte Suprema di Cassazione, ord. n. 29217/2018; Tribunale di Milano, n. 3425/2025).

Utilità oggettiva e potenziale, contribuzione dei locali terranei

Problema: se il mancato uso concreto dell’impianto esoneri dalla contribuzione.
Principio: rileva la destinazione oggettiva del bene al servizio dell’unità immobiliare, non l’uso effettivo; i proprietari di locali terranei o con accesso autonomo restano tenuti salvo titolo contrario o prova di estraneità funzionale.
Conseguenza pratica: l’onere di provare l’estraneità funzionale grava su chi contesta l’obbligo contributivo (Corte Suprema di Cassazione, ord. n. 22157/2018; Corte Suprema di Cassazione, ord. n. 23222/2018; Corte Suprema di Cassazione, sent. n. 31675/2025; Tribunale di Prato, n. 799/2024; Tribunale di Bolzano, n. 421/2025).

Limite dell’impossibilità assoluta di utilizzo

Problema: se esista un limite al criterio dell’utilità oggettiva.
Principio: l’esonero dalla contribuzione è ammesso solo in caso di assoluta impossibilità di utilizzare la scala comune per accedere alla propria unità, non per un semplice minor uso.
Conseguenza pratica: la soglia per ottenere l’esonero è particolarmente elevata e richiede prova rigorosa (Corte Suprema di Cassazione, sent. n. 8922/2001).

Condominio parziale e delimitazione della platea contributiva

Problema: chi è tenuto a contribuire quando scala o ascensore non servono l’intero edificio.
Principio: le spese gravano solo sui condomini oggettivamente serviti, accertati su base strutturale e funzionale; la nozione di “servire” comprende anche la cassa della scala e le murature delimitanti.
Conseguenza pratica: la platea dei contribuenti va delimitata su elementi oggettivi, non su allegazioni soggettive (Corte Suprema di Cassazione, ord. n. 35955/2021; Tribunale di Vicenza, n. 759/2025).

Deroghe convenzionali ai criteri legali

Problema: come derogare validamente al criterio legale di riparto.
Principio: serve una convenzione espressa — regolamento contrattuale opponibile o delibera unanime; non bastano clausole generiche, richiami indeterminati ai millesimi, prassi amministrative, comunicazioni dell’amministratore o delibere a maggioranza.
Conseguenza pratica: chi invoca la deroga deve provare il richiamo del regolamento contrattuale negli atti di trasferimento e la sua opponibilità (Corte Suprema di Cassazione, ord. n. 8015/2017; Corte Suprema di Cassazione, ord. n. 23223/2018; Corte Suprema di Cassazione, sent. n. 31675/2025; Corte Suprema di Cassazione, ord. n. 10362/2025; Tribunale di Prato, n. 799/2024; Tribunale di Verona, n. 465/2025; Tribunale di Vicenza, n. 759/2025).

Nullità e annullabilità delle delibere di riparto

Problema: come distinguere le delibere che modificano i criteri di riparto da quelle che li applicano male nel caso concreto.
Principio: le prime sono nulle, eccedendo le attribuzioni assembleari senza consenso unanime; le seconde sono annullabili e soggette a termini e forme dell’impugnazione.
Conseguenza pratica: la qualificazione incide direttamente sulla strategia processuale e sui termini di decadenza (Corte Suprema di Cassazione, ord. n. 8015/2017; Corte Suprema di Cassazione, ord. n. 22157/2018; Corte Suprema di Cassazione, ord. n. 23222/2018; Corte Suprema di Cassazione, ord. n. 29217/2018; Corte Suprema di Cassazione, ord. n. 10362/2025; Tribunale di Verona, n. 465/2025).

Opposizione a decreto ingiuntivo per contributi condominiali

Problema: cosa può sindacare il giudice dell’opposizione a decreto ingiuntivo fondato su una delibera di riparto.
Principio: è sindacabile la nullità della delibera; l’annullabilità rileva solo se fatta valere con tempestiva domanda riconvenzionale.
Conseguenza pratica: il condomino che non impugna tempestivamente perde la possibilità di far valere vizi di mera annullabilità in sede di opposizione (Corte Suprema di Cassazione, ord. n. 22157/2018; Corte Suprema di Cassazione, ord. n. 23223/2018; Tribunale di Napoli, n. 3160/2025; Tribunale di Catania, n. 5924/2024).

Prova del credito condominiale e strumenti istruttori

Problema: su cosa si fonda la prova della pretesa creditoria e come si accerta la struttura dell’edificio ai fini del riparto.
Principio: delibera e prospetti di riparto approvati costituiscono normalmente titolo sufficiente del credito; CTU, planimetrie, atti di provenienza, dati catastali e tabelle millesimali sono strumenti decisivi per accertare altezza dei piani, riferibilità funzionale e platea dei contribuenti.
Conseguenza pratica: l’onere probatorio si distribuisce tra titolo assembleare e accertamento tecnico, restando ferma la contestabilità nei limiti indicati (Tribunale di Patti, n. 196/2025; Tribunale di Napoli, n. 3160/2025; Tribunale di Bolzano, n. 421/2025; Tribunale di Vicenza, n. 759/2025; Tribunale di Catania, n. 83/2025).

Errori frequenti

• Applicare il criterio generale dell’art. 1123 c.c. anziché quello speciale dell’art. 1124 c.c. per le spese di manutenzione o sostituzione di scale e ascensori.
• Escludere l’ascensore dall’applicazione dell’art. 1124 c.c., ritenendolo disciplinato solo dal criterio generale.
• Confondere le spese di conservazione con quelle di godimento o servizio, applicando a entrambe lo stesso criterio di riparto.
• Ritenere sufficiente il mancato uso concreto per escludere la contribuzione, senza provare l’assoluta impossibilità di utilizzo.
• Considerare valide deroghe fondate su prassi, clausole generiche o delibere a maggioranza, in assenza di titolo espresso e opponibile.
• Non distinguere, in sede di impugnazione, tra delibere nulle che modificano i criteri di riparto e delibere annullabili che li applicano male nel caso concreto.
• Omettere la tempestiva domanda riconvenzionale di annullamento nell’opposizione a decreto ingiuntivo, perdendo la possibilità di far valere vizi di annullabilità.

Collegamenti

Art. 1123 c.c. — criterio generale di ripartizione delle spese condominiali, rispetto al quale l’art. 1124 c.c. opera come norma speciale per scale e ascensori.

Il testo legislativo dell’art. 1124 c.c. non è riportato in via diretta nel presente commento, così come non è ricostruita in via esaustiva l’intera giurisprudenza esistente sulla disposizione. Alcuni precedenti richiamati sono utilizzati anche in funzione processuale o sistematica, e non soltanto per fattispecie perfettamente sovrapponibili (Corte Suprema di Cassazione, ord. n. 10362/2025; Tribunale di Milano, n. 3425/2025; Tribunale di Verona, n. 465/2025).

L’evoluzione degli orientamenti mostra un progressivo consolidamento su quattro linee: la piena applicazione analogica dell’art. 1124 c.c. all’ascensore già esistente; la crescente valorizzazione dell’utilità oggettiva o potenziale del bene rispetto all’uso effettivo; il forte rigore sulle deroghe convenzionali, ammesse solo in presenza di titolo espresso e opponibile; il consolidamento della distinzione processuale tra nullità e annullabilità nei giudizi di impugnazione e nelle opposizioni monitorie. Ne risulta un sistema in cui il riparto delle spese per scale e ascensori dipende da un accertamento oggettivo di funzione e struttura, più che da allegazioni delle parti o da prassi amministrative consolidate ma prive di titolo.

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(Cass. 1107/2026)ApprofondimentoCanna fumaria e regolamento condominiale contrattuale: l’assemblea può vietare l’installazione anche senza motivare (ord. 31593/2025)ApprofondimentoRipristino dell’impianto di riscaldamento centralizzato dismesso illegittimamente: il condomino conserva il diritto anche se ha nel frattempo un impianto autonomo (sent. 31678/2025)ApprofondimentoCaduta di aghi di pino sulla rampa condominiale: non è illecito extracontrattuale, ma il concorso alle spese di pulizia va calcolato sull’intera somma (ord. 31740/2025)ApprofondimentoProprietà esclusiva di area cortiliva e usucapione: quando lo spazio dietro il condominio non è bene comune (sent. 31852/2025)ApprofondimentoLocazione a uso diverso: la sospensione feriale segue il tema deciso in primo grado, non la domanda nuova introdotta in appelloPaginaCalcolo Cedolare SeccaPaginaRipartizione Spese Condominiali Proprietario/InquilinoApprofondimentoArt. 1115 c.c. – Debiti della comunione, rapporti con i creditori, imputazione alla massa, vendita del bene comune e giurisprudenzaApprofondimentoArt. 1100 c.c. Comunione in generaleApprofondimentoArt. 1116 c.c. – Rinvio alle norme sulla divisione ereditaria, criterio di compatibilità, CTU, comoda divisibilità, conguagli e orientamenti giurisprudenzialiApprofondimentoArt. 1101 c.c. Quote dei partecipantiApprofondimentoArt. 1117 c.c. – Presunzione di condominialità, titolo contrario, criterio funzionale, supercondominio e principali orientamenti giurisprudenzialiApprofondimentoArt. 1102 c.c. Uso della cosa comuneApprofondimentoArt. 1103 c.c. Disposizione della quotaApprofondimentoArt. 1105 c.c. AmministrazioneApprofondimentoArt. 1106 c.c. – Regolamento della comunione, delega dell’amministrazione, limiti, impugnazioni e raccordo con il condominioApprofondimentoArt. 1107 c.c. – Impugnazione del regolamento della comunione, termine di decadenza, legittimazione, effetti della mancata impugnazione e raccordo con il condominioApprofondimentoArt. 1108 c.c. – Innovazioni, atti eccedenti l’ordinaria amministrazione, alienazioni, locazioni ultranovennali e consenso dei partecipantiApprofondimentoArt. 1109 c.c. – Impugnazione delle deliberazioni della comunione, termine decadenziale, vizi procedimentali, grave pregiudizio e giurisprudenzaApprofondimentoArt. 1110 c.c. – Rimborso delle spese per la cosa comune, presupposti, prova, distinzione dal condominio e orientamenti giurisprudenzialiApprofondimentoArt. 1111 c.c. – Diritto potestativo allo scioglimento della comunione, limiti, dilazione, divisibilità, vendita e giurisprudenzaApprofondimentoArt. 1112 c.c. – Indivisibilità della cosa comune, funzione oggettiva del bene, comoda divisibilità, limiti allo scioglimento e giurisprudenzaApprofondimentoArt. 1113 c.c. – Chiamata dei creditori iscritti e degli aventi causa, opponibilità della divisione, intervento, litisconsorzio, appello e divisione endoesecutivaApprofondimentoArt. 1114 c.c. – Divisione in natura, comoda divisibilità, ruolo della CTU, conguagli e vendita come rimedio residualeApprofondimentoArt. 1127 c.c. Sopraelevazione nel condominioApprofondimentoArt. 1128 c.c. Perimento dell’edificio

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