Rimborso imposta di registro per risoluzione anticipata concessione di bene demaniale comunale (Cass. civ. Sez. 5 n. 16197 del 25.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di imposta di registro, l’art. 17, comma 3, d.P.R. n. 131/1986, in coordinamento con gli artt. 36 e 77 del medesimo decreto, si applica anche alla concessione di beni immobili appartenenti al demanio degli enti territoriali, non solo a quelli del demanio dello Stato. Ne consegue che, in caso di risoluzione anticipata del rapporto concessorio, il contribuente che ha corrisposto l’imposta sul corrispettivo dell’intera durata ha diritto al rimborso del tributo relativo alle annualità successive a quella in corso. La natura demaniale del bene e la qualità del soggetto concedente sono irrilevanti, vertendosi in un rapporto di equivalenza funzionale con la locazione di immobili urbani.

Il Fatto

Una società aveva stipulato con un Comune una convenzione avente ad oggetto la concessione di un’unità immobiliare di proprietà comunale, per la durata di diciotto anni, con corrispettivo annuo versato anticipatamente. Il contratto era stato risolto anticipatamente rispetto alla scadenza. La società, ai sensi dell’art. 17, comma 3, d.P.R. n. 131/1986, presentava istanza di rimborso dell’imposta di registro versata per le annualità successive a quella della risoluzione. L’Ufficio rigettava l’istanza, contestando il difetto di legittimazione attiva e l’inapplicabilità della norma ai contratti di concessione di beni demaniali appartenenti ad enti pubblici territoriali.

La Corte di giustizia tributaria di primo grado accoglieva il ricorso della società e la Corte di secondo grado rigettava l’appello dell’Ufficio. Per la cassazione della sentenza ricorre l’Agenzia delle Entrate, sostenendo che l’art. 3, comma 16, d.l. n. 95/2012 ha esteso la disciplina dell’art. 17, comma 3, TUR solo alle concessioni del demanio statale.

La Motivazione della Corte

La Corte di legittimità disattende l’eccezione di inammissibilità del ricorso sollevata dalla società, ricordando che il giudicato interno non si determina sul fatto ma su una statuizione minima della sentenza e che l’appello, motivato con riguardo anche ad uno solo degli elementi di quella statuizione, riapre la cognizione sull’intera questione.

Nel merito, la Corte esamina la cornice normativa, rilevando che l’art. 17, comma 3, TUR è norma speciale che riconosce il diritto al rimborso in caso di risoluzione anticipata dei contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani. Tale disciplina è stata estesa dall’art. 3, comma 16, d.l. n. 95/2012 alle concessioni di beni immobili appartenenti al demanio dello Stato. L’Ufficio invoca una interpretazione restrittiva della norma, limitata alle sole concessioni statali, richiamando un precedente orientamento.

La Corte, ripercorrendo i propri precedenti, riconosce un rapporto di equivalenza funzionale tra concessione e locazione quanto al godimento del bene, essendo equiparabili i contenuti essenziali dei rapporti, caratterizzati dalla concessione del diritto di godimento di beni immobili. Richiama il principio per cui la natura demaniale del bene appartenente ad ente territoriale non è di ostacolo alla costituzione in favore di privati di diritti reali o personali che abbiano ad oggetto la fruizione del bene.

La Corte valorizza la lettura dell’art. 17, comma 3, TUR in combinato disposto con l’art. 36, comma 4, TUR, che esprime un principio di carattere generale riconoscendo rilevanza, nei contratti di durata, alle sopravvenienze contrattuali quali il recesso anticipato. Sottolinea che la ratio dell’istanza di rimborso risiede non tanto nella natura del rapporto, quanto nel fatto sopravvenuto della risoluzione anticipata, con conseguente diritto alla restituzione della somma versata per un atto poi risolto.

La Corte conclude che l’art. 3, comma 16, d.l. n. 95/2012 ha solo assicurato efficacia di diritto positivo a una regola già desumibile in via interpretativa dal sistema, avendo il legislatore del 2012 inteso rimarcare l’interesse finanziario dello Stato alla percezione integrale ed anticipata dei canoni concessori, senza che ciò escluda la medesima tutela per il concessionario di un bene comunale. Il prelievo fiscale su annualità mai maturate e su proventi mai percepiti risulterebbe distonico rispetto al dettato costituzionale dell’art. 53 Cost. Il ricorso è rigettato.