Risoluzione per morosità grave e condanna al pagamento dei canoni maturandi (Trib. Reggio Emilia n. 307/2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di locazione commerciale, la morosità del conduttore, anche se riguardante solo alcuni canoni, può integrare un inadempimento grave se l’importo è rilevante e il comportamento processuale (mancata partecipazione alla mediazione, assenza di pagamenti) denota un disinteresse alla prosecuzione del rapporto, legittimando la risoluzione del contratto. Il locatore che agisce per la risoluzione deve provare la fonte del diritto (contratto) e allegare l’inadempimento, mentre il conduttore ha l’onere di dimostrare l’avvenuto pagamento; la contestazione sulle spese condominiali non incide sulla domanda di risoluzione per mancato pagamento dei canoni, se il conduttore non contesta l’inadempienza su tale punto. La condanna al pagamento dei canoni scaduti e di quelli maturandi fino all’effettivo rilascio è ammissibile, purché la domanda sia stata formulata e il debito sia documentato.

Il Fatto

Il locatore ha stipulato un contratto di locazione ad uso commerciale con il conduttore, con canone mensile di € 6.000,00 e obbligo di rimborso delle spese condominiali documentate. Il conduttore non ha corrisposto i canoni dei mesi di novembre e dicembre 2025, e ha versato solo € 1.000,00 per il mese di ottobre 2025, a fronte del canone dovuto, e non ha pagato le spese condominiali richieste. Il locatore ha intimato sfratto per morosità, e il conduttore si è opposto contestando solo la parte relativa alle spese condominiali, senza eccepire nulla sul mancato pagamento dei canoni. La mediazione è fallita per mancata adesione del conduttore, e la morosità si è aggravata fino a € 29.000,00 al momento della decisione.

La Motivazione della Corte

Il Tribunale ha accolto la domanda di risoluzione del contratto per grave inadempimento del conduttore. Ha richiamato il principio di riparto dell’onere probatorio: il locatore ha provato il contratto e la scadenza dei canoni, limitandosi ad allegare l’inadempimento, mentre il conduttore, che non ha contestato il mancato pagamento dei canoni, non ha assolto all’onere di dimostrare l’avvenuto adempimento. La contestazione sulle spese condominiali è stata ritenuta infondata, mancando la prova documentale del loro effettivo sostenimento da parte del locatore, ma non ha influito sulla domanda di risoluzione per i canoni non pagati.

La Corte ha valutato la gravità dell’inadempimento ai sensi dell’art. 1455 c.c., tenendo conto dell’entità della morosità (€ 29.000,00), del comportamento del conduttore che ha disertato la mediazione e non ha effettuato alcun pagamento in pendenza del giudizio, e del protrarsi dell’inadempimento. L’importo rilevante e la mancanza di collaborazione hanno alterato l’equilibrio sinallagmatico, integrando un inadempimento di non scarsa importanza. La Corte ha dichiarato la risoluzione del contratto e ha condannato il conduttore al rilascio dell’immobile, nonché al pagamento dei canoni scaduti (€ 29.000,00) e di quelli maturandi fino all’effettivo rilascio, con interessi legali dalle singole scadenze, qualificando tale condanna come conseguenza della risoluzione e non come adempimento dei canoni, che perdono la loro causa dopo la risoluzione.

Implicazioni Pratiche

1. Onere probatorio e contumacia del conduttore: Il locatore che agisce per la risoluzione per morosità deve produrre il contratto e provare la scadenza dei canoni; il conduttore che non contesta il mancato pagamento e non offre prova dell’avvenuto adempimento soccombe, anche se eccepisce contestazioni su altre voci (spese condominiali), purché queste non incidano sulla domanda principale.
2. Valutazione della gravità della morosità: La morosità protratta per un importo significativo (oltre quattro mensilità), unita al comportamento del conduttore che non partecipa alla mediazione e non tenta di sanare il debito, integra un inadempimento grave, legittimando la risoluzione del contratto, anche se il conduttore contesta solo parzialmente il credito.
3. Condanna ai canoni maturandi fino al rilascio: Il locatore che chiede la risoluzione può ottenere, oltre al pagamento dei canoni scaduti, anche la condanna al pagamento dei canoni maturandi fino all’effettivo rilascio dell’immobile, a titolo di risarcimento del danno da occupazione senza titolo (indennità ex art. 1591 c.c.), purché la domanda sia stata formulata e l’importo sia determinabile in base al canone pattuito.

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