Planimetrie catastali storiche e qualificazione della ristrutturazione edilizia (TAR Lombardia n. 2174 del 05.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
In materia edilizia le planimetrie catastali di primo impianto sono idonee a ricostruire lo stato legittimo dell’immobile, quando questo sia stato realizzato in epoca in cui non era obbligatorio il titolo abilitativo o quando il titolo non sia disponibile, ai sensi dell’art. 9 bis, comma 1 bis, d.P.R. n. 380/2001. Sul privato grava l’onere della prova circa la data di realizzazione dell’opera, al fine di escludere la necessità del titolo edilizio. L’abbassamento della quota di pavimento, l’ampliamento della porzione di cantina, la realizzazione di una scala in muratura e l’installazione di impianti e arredi funzionali all’uso abitativo integrano ristrutturazione edilizia ex art. 10, comma 1, lett. c), d.P.R. n. 380/2001, con incremento di volumetria. Le censure introdotte con memoria non notificata sono inammissibili perché nuove.

Il Fatto

Con ordinanza del 18 marzo 2025 il Comune di Pavia ha ingiunto al ricorrente la demolizione e il ripristino dello stato dei luoghi di una cantina al piano seminterrato, ai sensi dell’art. 33 d.P.R. n. 380/2001. L’amministrazione contestava la realizzazione di una scala in muratura, l’abbassamento della quota del pavimento, un manufatto in muratura, l’apertura di una finestra nella muratura portante, l’installazione di un impianto di climatizzazione, l’ampliamento di una porzione di cantina e la presenza di arredi e attrezzature tali da imprimere ai locali una destinazione d’uso residenziale.

Il ricorrente ha impugnato il provvedimento, unitamente al verbale di ispezione e alla relazione tecnica di vigilanza, deducendo il difetto di istruttoria, l’erronea qualificazione dell’intervento come ristrutturazione edilizia e l’insussistenza della trasformazione in superficie residenziale. Il Comune si è costituito chiedendo il rigetto del ricorso.

La Motivazione della Corte

Il Tribunale respinge il ricorso. Sul primo profilo, il Collegio richiama l’art. 9 bis, comma 1 bis, d.P.R. n. 380/2001, che consente di desumere lo stato legittimo dalle informazioni catastali di primo impianto quando l’immobile sia stato realizzato in epoca in cui il titolo abilitativo non era obbligatorio o quando il titolo non sia disponibile. Nel caso concreto le planimetrie catastali storiche del 1939 sono state correttamente valorizzate, anche perché coincidenti con quelle del 1993.

Il ricorrente non ha assolto all’onere della prova sulla diversa epoca di realizzazione delle opere. Il Tribunale richiama il principio consolidato secondo cui grava esclusivamente sul privato l’onere di dimostrare la data di realizzazione dell’opera, per escludere la necessità del titolo edilizio secondo il regime dell’art. 31 della legge n. 1150 del 1942, ossia prima della novella dell’art. 10 della legge ponte n. 765 del 1967. Il richiamo all’atto di acquisto è generico e non contiene indicazioni sulle dimensioni delle cantine. Il Collegio osserva inoltre che il ricorrente non ha considerato che l’obbligo di licenza edilizia sussisteva anche anteriormente al 1967 per gli immobili situati all’interno dei centri abitati (Cons. Stato, sez. II, sent. n. 8778/2022).

Quanto alla qualificazione, il Tribunale ritiene corretto inquadrare l’intervento nella ristrutturazione edilizia: l’abbassamento della quota del pavimento, l’ampliamento della porzione di cantina rispetto alla planimetria catastale, la scala in muratura, gli impianti e gli arredi hanno determinato la creazione di un organismo edilizio diverso dal precedente, con incremento della volumetria. Gli impianti di climatizzazione e per la connessione internet sono oggettivamente funzionali a un uso abitativo, mentre le attrezzature per palestra e gli arredi, anche se coperti da teli, evidenziano la trasformazione in spazio destinato alla residenza. L’intervento rientra pertanto nell’art. 10, comma 1, lett. c), d.P.R. n. 380/2001.

Le contestazioni tecniche svolte con memoria depositata il 29 gennaio 2026 sono dichiarate inammissibili, trattandosi di censure nuove introdotte tardivamente con atto non notificato. Il ricorso è respinto e il ricorrente è condannato alle spese di giudizio, liquidate in euro 2.000,00 oltre oneri di legge.