Risoluzione locazione per morosità e prescrizione quinquennale (Trib. Torre Annunziata n. 2119/2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di locazione, il diritto al pagamento dei canoni si prescrive in cinque anni ex art. 2948 c.c., e il locatore che agisca per la risoluzione del contratto per morosità del conduttore deve provare il titolo e allegare l’inadempimento, mentre il conduttore ha l’onere di dimostrare l’avvenuto pagamento. La valutazione della gravità dell’inadempimento ai sensi dell’art. 1455 c.c., anche d’ufficio, è condizione necessaria per la risoluzione, e deve essere condotta in base a criteri oggettivi e soggettivi, tenendo conto dell’incidenza sulla causa del contratto e sul sinallagma.

Il Fatto

Il locatore ha agito per la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, deducendo la persistente morosità. Il conduttore non ha disconosciuto la morosità, ma ha sollevato l’eccezione di prescrizione per le somme anteriori al quinquennio precedente la proposizione del ricorso. Il locatore ha riconosciuto la fondatezza dell’eccezione, limitando la domanda ai canoni degli ultimi cinque anni per un importo di € 12.000,00.

La Motivazione della Corte

Il Tribunale ha accolto la domanda di risoluzione, richiamando il principio di riparto dell’onere probatorio di cui a Cass. SU n. 13533/2001: il locatore ha provato la fonte del diritto e allegato l’inadempimento, mentre il conduttore, pur contestando la prescrizione, non ha fornito prova dell’avvenuto pagamento. La valutazione della gravità dell’inadempimento ex art. 1455 c.c., che il giudice deve compiere anche d’ufficio, è stata ritenuta positiva, poiché la morosità protratta, seppur limitata agli ultimi cinque anni, ha inciso sull’equilibrio sinallagmatico.

Quanto alla prescrizione, il giudice ha accolto l’eccezione del conduttore, rilevando che i canoni di locazione sono soggetti alla prescrizione quinquennale ex art. 2948 c.c. e che, per le somme precedenti il quinquennio, il diritto del locatore si è estinto. Ha pertanto limitato la condanna al pagamento dei canoni scaduti nei cinque anni anteriori al ricorso, per un importo di € 12.000,00, oltre ai canoni maturandi fino al rilascio, con interessi legali dalle singole scadenze.

Implicazioni Pratiche

1. Onere probatorio e prescrizione: Il locatore che agisca per la risoluzione per morosità deve provare il titolo e allegare l’inadempimento; il conduttore che eccepisca la prescrizione deve provare il decorso del termine quinquennale, e il giudice accoglie l’eccezione per le somme antecedenti, limitando la condanna agli ultimi cinque anni.
2. Valutazione d’ufficio della gravità: Il giudice è tenuto a valutare, anche d’ufficio, se l’inadempimento sia di non scarsa importanza ex art. 1455 c.c., anche in presenza di eccezioni di prescrizione; la morosità protratta, anche se limitata nel tempo, può integrare un inadempimento grave se incide sull’equilibrio del rapporto.
3. Risoluzione e condanna al rilascio: In caso di accoglimento della domanda di risoluzione per morosità, il giudice ordina il rilascio dell’immobile e condanna il conduttore al pagamento dei canoni scaduti (entro il termine prescrizionale) e di quelli maturandi fino all’effettivo rilascio, con interessi legali dalle singole scadenze.

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