Art. 1118 c.c. – Diritto del condomino sulle parti comuni, inseparabilità della quota, titolo contrario, tabelle millesimali, distacco dall’impianto centralizzato e giurisprudenza
L’art. 1118 c.c., per quanto emerge dai materiali giurisprudenziali disponibili, svolge una funzione centrale nel sistema condominiale perché collega il diritto del singolo condomino sulle parti comuni al valore della proprietà esclusiva, ne afferma il carattere accessorio e, nei limiti ricavabili dai provvedimenti esaminati, impedisce che tale quota venga separata arbitrariamente dall’unità immobiliare o compressa da atti negoziali, delibere o regolamenti incompatibili con la struttura del condominio (Cass. civ. n. 22012/2022; Cass. civ. n. 1610/2021; Cass. civ. n. 1680/2015).
Il primo dato sistematico è che l’art. 1118 c.c. non opera isolatamente, ma in stretta connessione con la presunzione di condominialità dell’art. 1117 c.c., poiché la misura e l’accessorietà della quota presuppongono prima l’accertamento che il bene sia effettivamente comune per struttura o funzione, salva prova di un titolo contrario chiaro e originario (Cass. civ. n. 20145/2022; Cass. civ. n. 22012/2022; Trib. Nocera Inferiore n. 3201/2024).
Cosa prevede l’articolo
Accessorietà e inseparabilità della quota
La giurisprudenza di legittimità e di merito disponibile insiste sul criterio funzionale: cortili, androni, lastrici, locali tecnici, impianti, vani e aree di accesso sono comuni se servono oggettivamente le unità esclusive, e il relativo diritto del condomino segue l’unità immobiliare secondo il principio di accessorietà necessaria (Cass. civ. n. 22012/2022; Trib. Savona n. 503/2025; Trib. Padova n. 1617/2024; Trib. Nuoro n. 380/2025). La sentenza del Tribunale di Nocera Inferiore accerta la natura condominiale del cortile in base alla destinazione di servizio e all’assenza di titolo contrario, afferma che l’onere della prova della proprietà esclusiva grava su chi la pretende e dichiara nulla la clausola di vendita che riservava ai venditori la proprietà del cortile condominiale (Trib. Nocera Inferiore n. 3201/2024). Sullo stesso asse si colloca la giurisprudenza di Cassazione più netta, che considera nulla la clausola di vendita che esclude dal trasferimento porzioni di beni comuni o che tenta di riservarle al venditore, quando tali beni sono indissolubilmente legati alle unità esclusive per incorporazione fisica o per essenzialità funzionale (Cass. civ. n. 1610/2021; Cass. civ. n. 1680/2015). Da queste decisioni emerge un principio di notevole rilievo: la quota sulle parti comuni non è un bene liberamente scindibile dal diritto sull’unità esclusiva, ma una componente necessaria del relativo statuto dominicale, sicché gli atti negoziali che mirino a separarla o a svuotarla contrastano con la struttura legale del condominio (Cass. civ. n. 1610/2021; Cass. civ. n. 1680/2015; Trib. Savona n. 503/2025).
La Cassazione del 2022 aggiunge un chiarimento importante: una volta accertata la destinazione comune del bene, le vicende traslative delle unità esclusive si estendono alle parti comuni necessarie per struttura o funzione secondo il principio accessorium sequitur principale (l’accessorio segue il principale), con la conseguenza che la separazione convenzionale della quota comune richiede un titolo originario davvero idoneo e non può essere ricostruita sulla base di meri usi di fatto o di clausole equivoche. Non è consentito creare, per via meramente convenzionale, un diritto reale atipico di uso esclusivo su parte comune in deroga al sistema legale, salvo che vi sia un titolo pienamente idoneo e, se del caso, il coinvolgimento di tutti i comproprietari (Cass. civ. n. 22012/2022).
Onere della prova e valore sussidiario del catasto
Il soggetto che vuole sottrarsi alla regola legale di accessorietà o affermare un’esclusiva deve produrre un titolo contrario espresso, chiaro e geneticamente rilevante, mentre il silenzio del rogito, il mero uso esclusivo, le planimetrie catastali o le dichiarazioni di parte non bastano (Cass. civ. n. 20145/2022; Cass. civ. n. 1610/2021; Trib. Padova n. 1617/2024; Trib. Nuoro n. 380/2025). I materiali disponibili sono molto netti anche sul ridotto valore probatorio del catasto: sia la giurisprudenza di merito sia quella di legittimità considerano le risultanze catastali e le visure storiche meri elementi sussidiari, incapaci di prevalere sui titoli originari o sulla funzione obiettiva del bene (Trib. Nocera Inferiore n. 3201/2024; Trib. Padova n. 1617/2024; Trib. Nuoro n. 380/2025). La CTU può essere decisiva per descrivere la consistenza materiale del bene, i collegamenti impiantistici, l’uso strutturale o la fattibilità dell’utilizzo, ma non può sostituire né il titolo né la valutazione giuridica del giudice, specie se fondata solo su dati catastali (Trib. Nocera Inferiore n. 3201/2024; Corte app. Genova n. 324/2025).
Applicazione pratica
Tabelle millesimali e rapporto proporzionale
Sul piano dei millesimi e del rapporto proporzionale tra quota comune e unità esclusiva, i materiali chiariscono che l’art. 1118 c.c. dialoga strettamente con il sistema delle tabelle millesimali, ma non si esaurisce in esse (Corte app. Genova n. 324/2025; Trib. Imperia n. 266/2024; Cass. civ. n. 29074/2023). La Corte d’Appello di Genova afferma che, ai fini della determinazione dei millesimi, rileva la situazione di fatto effettiva dell’unità immobiliare, anche quando le opere che ne abbiano modificato la consistenza non siano pienamente regolari sul piano amministrativo, purché si tratti di accertare il valore reale della porzione ai fini della quota sulle parti comuni (Corte app. Genova n. 324/2025). Il Tribunale di Imperia sistematizza la distinzione tra tabelle millesimali convenzionali pure, dichiarative e assembleari, e chiarisce che una vera «diversa convenzione» che deroghi al criterio legale richiede un accordo negoziale esplicito, mentre una mera clausola di accettazione delle tabelle non basta automaticamente a dimostrare una deroga piena al regime legale (Trib. Imperia n. 266/2024). La Cassazione del 2023 conferma questo assetto, chiarendo che una tabella millesimale convenzionale pura, quale espressione di una «diversa convenzione», non è liberamente revisionabile secondo i criteri ordinari dell’art. 69 disp. att. c.c., mentre restano distinti i casi di tabelle dichiarative o assembleari (Cass. civ. n. 29074/2023). L’art. 1118 c.c. pone quindi un criterio legale di proporzionalità tra valore dell’unità esclusiva e quota comune, ma tale criterio può essere convenzionalmente modulato solo con strumenti titolati rigorosi, non con mere apparenze documentali o con prassi contabili.
Quota di proprietà e uso della cosa comune
Il Tribunale di Venezia chiarisce che il diritto patrimoniale proporzionale del condomino sulle parti comuni non si traduce automaticamente in un diritto di uso esclusivo proporzionale alla percentuale di comproprietà, poiché l’uso concreto delle parti comuni resta governato dal principio del pari uso e della compatibilità tra utilizzazioni concorrenti; lo stesso provvedimento distingue tra dichiarazioni contenute nel rogito e veri titoli costitutivi di diritti reali esclusivi, negando efficacia reale a mere riserve d’uso non adeguatamente fondate su un titolo idoneo (Trib. Venezia n. 317/2024).
Limiti del regolamento e delle delibere assembleari
La giurisprudenza disponibile in materia di regolamenti e delibere assembleari ribadisce che l’assemblea non può incidere sui diritti di proprietà esclusiva o alterare la struttura legale dei diritti sulle parti comuni mediante regolazioni che impongano vincoli non consentiti (Trib. Cassino n. 4/2025). Il Tribunale di Cassino afferma che le clausole regolamentari o le delibere che menomano diritti dominicali individuali sono nulle o comunque invalide nella parte eccedente, e che l’impugnazione può colpire le sole disposizioni lesive senza travolgere l’intero regolamento: ciò è coerente con la struttura dell’art. 1118 c.c., che non consente né rinunce unilaterali alle parti comuni in danno del sistema né conformazioni assembleari creative che svuotino l’accessorietà della quota.
Il distacco dall’impianto centralizzato
Un capitolo specifico e molto ricco è quello del distacco dall’impianto centralizzato (Trib. Napoli n. 350/2025; Trib. Milano n. 2517/2025; Cass. civ. n. 40428/2021; Cass. civ. n. 32806/2021; Cass. civ. n. 26185/2023; Cass. civ. n. 1098/2026; Cass. civ. n. 6090/2020; Cass. civ. n. 30479/2019). Il condomino può distaccarsi dall’impianto centralizzato soltanto se prova che dal distacco non derivino notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini, e tale onere probatorio grava sul condomino distaccante, salvo diversa e consapevole valutazione assembleare (Cass. civ. n. 40428/2021; Cass. civ. n. 26185/2023; Trib. Napoli n. 350/2025; Trib. Milano n. 2517/2025). Il Tribunale di Napoli e il Tribunale di Milano precisano che semplici dichiarazioni tecniche o attestazioni generiche non bastano: occorrono relazioni tecniche complete, calcoli, comparazioni sui consumi, indicazioni sugli elementi caloriferi soppressi e quantificazione del consumo involontario, mentre documenti apodittici sono privi di adeguata forza probatoria.
La Cassazione distingue costantemente tra spese di uso o consumo, dalle quali il distaccato può essere esonerato, e spese di conservazione, manutenzione straordinaria e messa a norma dell’impianto comune, alle quali il condomino distaccato resta normalmente tenuto proprio in forza dell’accessorietà della quota sulle parti comuni (Cass. civ. n. 32806/2021; Cass. civ. n. 26185/2023; Cass. civ. n. 1098/2026; Cass. civ. n. 30479/2019). La rinuncia all’uso o il distacco non estinguono il legame del condomino con la parte comune né lo liberano dagli oneri di conservazione della cosa comune, salvo che un titolo o una disciplina speciale conducano a una conclusione diversa, circostanza che nei materiali esaminati non risulta affermata (Cass. civ. n. 1098/2026; Cass. civ. n. 32806/2021; Cass. civ. n. 6090/2020).
Supercondominio e titolarità delle parti comuni
Su un piano più ampio, i materiali mostrano il collegamento dell’art. 1118 c.c. con il supercondominio e con la titolarità delle parti comuni fra più edifici. Le decisioni disponibili chiariscono che il supercondominio sorge quando più edifici condividono impianti o beni strutturalmente destinati al servizio comune, ma che la mera fruizione di un bene non basta, dovendosi accertare anche la reale titolarità comune o un titolo che la fondi (Trib. Bergamo n. 550/2025; Corte app. Genova n. 350/2025; Cass. civ. n. 27998/2025). La Corte d’Appello di Genova e il Tribunale di Bergamo insistono inoltre sul fatto che il condominio o il supercondominio non sono centri di titolarità autonoma dei diritti reali, poiché la titolarità delle parti comuni resta in capo ai singoli condomini, il che conferma indirettamente la natura accessoria e non separabile della quota rispetto all’unità esclusiva (Corte app. Genova n. 350/2025; Trib. Bergamo n. 550/2025).
Profili processuali: litisconsorzio necessario
Sul piano processuale, la Cassazione del 2025 aggiunge che le azioni dirette alla nullità o inefficacia del regolamento contrattuale che incidano unitariamente sulle parti comuni e sui diritti dei condomini richiedono, in linea di principio, il litisconsorzio necessario di tutti i condomini, perché il petitum (l’oggetto della domanda) produce effetti unitari sullo statuto delle parti comuni (Cass. civ. n. 25228/2025). Ciò è coerente con la struttura dell’art. 1118 c.c., nella misura in cui il diritto sulle parti comuni è elemento necessario della posizione di ciascun condomino e non può essere ridefinito utilmente con effetti erga omnes (nei confronti di tutti) senza il coinvolgimento di tutti i titolari.
Giurisprudenza
Problema: se sia valida una clausola di vendita che esclude dal trasferimento, o riserva al venditore, porzioni di beni comuni indissolubilmente legate alle unità esclusive. Principio: tale clausola è nulla quando i beni sono legati alle unità esclusive per incorporazione fisica o essenzialità funzionale; la quota sulle parti comuni non è un bene liberamente scindibile dal diritto sull’unità esclusiva. Conseguenza pratica: gli atti negoziali che mirino a separare o svuotare la quota comune contrastano con la struttura legale del condominio (Cass. civ. n. 1610/2021; Cass. civ. n. 1680/2015; Trib. Savona n. 503/2025).
Problema: come si accerta la natura condominiale di un cortile e cosa succede a una clausola che lo riserva al venditore. Principio: si accerta in base alla destinazione di servizio e all’assenza di titolo contrario; l’onere della prova della proprietà esclusiva grava su chi la pretende; la clausola che riserva il cortile al venditore è nulla. Conseguenza pratica: la CTU può descrivere la consistenza materiale del bene ma non sostituisce il titolo né la valutazione giuridica del giudice (Trib. Nocera Inferiore n. 3201/2024).
Problema: come si estendono le vicende traslative delle unità esclusive alle parti comuni necessarie, e se sia possibile costituire convenzionalmente un uso esclusivo atipico. Principio: si estendono secondo il principio accessorium sequitur principale; la separazione convenzionale richiede un titolo originario davvero idoneo; non è consentito creare per via meramente convenzionale un diritto reale atipico di uso esclusivo, salvo titolo pienamente idoneo e coinvolgimento di tutti i comproprietari. Conseguenza pratica: la misura e l’accessorietà della quota presuppongono l’accertamento che il bene sia effettivamente comune ex art. 1117 c.c. (Cass. civ. n. 22012/2022).
Problema: chi deve provare un titolo contrario alla regola legale di accessorietà. Principio: chi vuole sottrarsi alla regola legale deve produrre un titolo contrario espresso, chiaro e geneticamente rilevante; silenzio del rogito, mero uso esclusivo, planimetrie catastali o dichiarazioni di parte non bastano. Conseguenza pratica: il catasto e le visure storiche restano elementi sussidiari, incapaci di prevalere sui titoli originari o sulla funzione obiettiva del bene (Cass. civ. n. 20145/2022; Trib. Padova n. 1617/2024; Trib. Nuoro n. 380/2025).
Problema: come si determinano i millesimi e quando una tabella millesimale deroga al criterio legale. Principio: ai fini dei millesimi rileva la situazione di fatto effettiva dell’unità immobiliare; una vera «diversa convenzione» richiede un accordo negoziale esplicito; una tabella convenzionale pura non è liberamente revisionabile secondo i criteri ordinari dell’art. 69 disp. att. c.c. Conseguenza pratica: la mera clausola di accettazione delle tabelle non basta a dimostrare una deroga piena al regime legale (Corte app. Genova n. 324/2025; Trib. Imperia n. 266/2024; Cass. civ. n. 29074/2023).
Problema: se la quota di proprietà sulle parti comuni si traduca in un diritto di uso esclusivo proporzionale, e che efficacia ha una riserva d’uso nel rogito. Principio: il diritto patrimoniale proporzionale non si traduce automaticamente in un diritto di uso esclusivo proporzionale; le mere riserve d’uso non fondate su un titolo idoneo non hanno efficacia reale. Conseguenza pratica: occorre distinguere le dichiarazioni nel rogito dai veri titoli costitutivi di diritti reali esclusivi (Trib. Venezia n. 317/2024).
Problema: se l’assemblea possa incidere sui diritti di proprietà esclusiva mediante regolamento o delibera. Principio: le clausole regolamentari o le delibere che menomano diritti dominicali individuali sono nulle o invalide nella parte eccedente. Conseguenza pratica: l’impugnazione può colpire le sole disposizioni lesive senza travolgere l’intero regolamento (Trib. Cassino n. 4/2025).
Problema: a quali condizioni il condomino può distaccarsi dall’impianto centralizzato, e con quali prove. Principio: può distaccarsi solo se prova l’assenza di squilibri o aggravi di spesa per gli altri condomini; servono relazioni tecniche complete, calcoli e comparazioni sui consumi. Conseguenza pratica: documenti apodittici sono privi di adeguata forza probatoria (Cass. civ. n. 40428/2021; Cass. civ. n. 26185/2023; Trib. Napoli n. 350/2025; Trib. Milano n. 2517/2025).
Problema: da quali spese resta esonerato il condomino distaccato e a quali resta tenuto. Principio: è esonerato dalle spese di uso o consumo, ma resta tenuto alle spese di conservazione, manutenzione straordinaria e messa a norma dell’impianto comune. Conseguenza pratica: la rinuncia all’uso o il distacco non estinguono il legame con la parte comune né liberano dagli oneri di conservazione (Cass. civ. n. 32806/2021; Cass. civ. n. 26185/2023; Cass. civ. n. 1098/2026; Cass. civ. n. 30479/2019; Cass. civ. n. 6090/2020).
Problema: quando sorge il supercondominio e chi è titolare delle parti comuni. Principio: sorge quando più edifici condividono beni strutturalmente destinati al servizio comune, ma la mera fruizione non basta, serve la reale titolarità comune; condominio e supercondominio non sono centri di titolarità autonoma, che resta in capo ai singoli condomini. Conseguenza pratica: ciò conferma la natura accessoria e non separabile della quota rispetto all’unità esclusiva (Trib. Bergamo n. 550/2025; Corte app. Genova n. 350/2025; Cass. civ. n. 27998/2025).
Problema: chi deve partecipare al giudizio quando si contesti la nullità di un regolamento contrattuale che incide sulle parti comuni. Principio: tali azioni richiedono il litisconsorzio necessario di tutti i condomini, perché il petitum produce effetti unitari sullo statuto delle parti comuni. Conseguenza pratica: il diritto sulle parti comuni non può essere ridefinito con effetti erga omnes senza il coinvolgimento di tutti i titolari (Cass. civ. n. 25228/2025).
Non sono invece disponibili, nei materiali forniti, il testo legislativo dell’art. 1118 c.c. con riferimento normativo diretto né i passaggi motivazionali integrali di tutte le pronunce richiamate; il presente commento è costruito sui principi estratti e sulla giurisprudenza effettivamente reperita.
Errori frequenti
- Ritenere valida una clausola contrattuale che riserva al venditore o esclude dal trasferimento una parte comune indissolubilmente legata alle unità esclusive.
- Considerare sufficienti planimetrie catastali, dichiarazioni di parte o il mero uso esclusivo per superare la presunzione di accessorietà della quota comune.
- Ritenere che l’accettazione generica delle tabelle millesimali in atto costituisca automaticamente una «diversa convenzione» derogatoria del criterio legale.
- Presumere che la quota di comproprietà sulle parti comuni attribuisca un diritto di uso esclusivo proporzionale, ignorando il principio del pari uso.
- Distaccarsi dall’impianto centralizzato producendo solo dichiarazioni tecniche generiche, senza relazioni tecniche complete su consumi ed elementi soppressi.
- Ritenere che il distacco dall’impianto centralizzato esoneri il condomino anche dalle spese di conservazione e manutenzione straordinaria dell’impianto comune.
Collegamenti
- Art. 1117 c.c. — presunzione di condominialità delle parti comuni.
- Art. 69 disp. att. c.c. — revisione delle tabelle millesimali.
In termini evolutivi, le pronunce del 2015-2021 insistono soprattutto sul divieto di clausole di riserva o separazione delle parti comuni dall’unità esclusiva e sul collegamento con la presunzione di comunione. La giurisprudenza del 2021-2023 sviluppa in modo forte il tema del distacco dagli impianti centralizzati, dell’onere della prova e degli obblighi residui del distaccato. Le decisioni del 2024-2025 approfondiscono invece maggiormente il profilo tecnico-funzionale della qualificazione delle parti comuni, la centralità del titolo, il ruolo delle tabelle millesimali e la distinzione tra mera fruizione e vera titolarità comune, anche in prospettiva di supercondominio.
In conclusione, allo stato dei materiali forniti, il nucleo ricostruttivo più solido dell’art. 1118 c.c. può essere formulato così: il diritto del condomino sulle parti comuni è accessorio, proporzionale al valore dell’unità esclusiva e inseparabile da essa; la natura comune del bene si ricava dalla funzione oggettiva e dalla presunzione legale, superabile solo da un titolo contrario chiaro e originario; le clausole contrattuali o regolamentari che pretendano di riservare, escludere o trasferire separatamente parti comuni sono normalmente nulle o inefficaci se incompatibili con tale struttura; le tabelle millesimali rilevano come strumento di misurazione della quota, ma la loro efficacia derogatoria richiede una vera convenzione; il distacco dall’impianto centralizzato non fa venir meno gli obblighi di conservazione della parte comune e richiede rigorosa prova dell’assenza di squilibri o aggravi.
Nota della Redazione
Ogni decisione citata è verificata sul provvedimento originale.
Quando il documento può essere legittimamente ripubblicato senza esporre dati personali,
mettiamo a disposizione anche il testo integrale.