Condono edilizio: unitarietà del complesso abusivo e proporzionalità della demolizione (Cass. pen. n. 27675/2026)

Principi di diritto (Massima)
In materia di condono edilizio disciplinato dalla l. n. 724 del 1994, ai fini della individuazione dei limiti stabiliti per la concedibilità della sanatoria, ogni edificio va inteso quale complesso unitario che faccia capo a un unico soggetto legittimato alla proposizione della domanda di condono, con la conseguenza che le eventuali singole istanze presentate in relazione alle singole unità che compongono tale edificio devono riferirsi a un’unica concessione in sanatoria, onde evitare l’elusione del limite volumetrico attraverso la considerazione delle singole parti in luogo dell’intero complesso.
Il principio di proporzionalità nell’applicazione dell’ordine di demolizione di un immobile illegalmente edificato, come elaborato dalla giurisprudenza della Corte EDU, riguarda la relazione tra l’interesse pubblico alla tutela del territorio e l’interesse all’utilizzo dell’opera abusiva da parte di chi l’abbia realizzata o che comunque dovrebbe subire in via diretta le conseguenze dell’ordine di demolizione in ragione di un diritto reale sull’opera abusiva; non opera, invece, in relazione a terzi estranei alla proprietà, che vantino un mero interesse occasionale al godimento dell’immobile, né può essere invocato in termini generici e privi di sostegno documentale.
La verifica del rispetto del principio di proporzionalità presuppone che l’ordine di demolizione sia in grado di pregiudicare in via diretta ed immediata diritti e interessi strettamente connessi alla proprietà dell’opera da demolire, e richiede la valutazione di elementi quali la possibilità di far valere le proprie ragioni, il tempo a disposizione per cercare una soluzione alternativa, la consapevolezza della illegalità e la gravità della violazione.

Il Fatto

I ricorrenti, proprietari di un immobile abusivo realizzato dai loro defunti genitori, avevano presentato istanza al giudice dell’esecuzione per la revoca dell’ordine di demolizione, disposto con sentenza irrevocabile del 1997, sulla base di due distinti atti di condono edilizio presentati ai sensi della l. n. 724/1994, ritenendo che l’opera fosse stata sanata.

Il Tribunale di Napoli, in funzione di giudice dell’esecuzione, rigettava la richiesta, osservando che sull’immobile pendevano tre distinte istanze di condono, tutte presentate alla stessa data del 28 febbraio 1990, relative a porzioni diverse dello stesso fabbricato, e che, ai fini del condono, l’edificio doveva considerarsi un unico complesso, con la conseguenza che le singole istanze dovevano essere cumulate, superando il limite volumetrico consentito. Avverso tale ordinanza, i tre istanti proponevano ricorso per cassazione.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione ha dichiarato i ricorsi inammissibili, ritenendoli manifestamente infondati. Quanto al primo motivo, ha rilevato che il Tribunale aveva correttamente applicato il principio secondo cui, in materia di condono, ogni edificio va considerato come un complesso unitario ai fini del calcolo del limite volumetrico, al fine di evitare che il frazionamento delle istanze consenta di eludere il limite di cubatura previsto dalla legge. La questione, di natura eminentemente fattuale, era stata adeguatamente trattata nell’ordinanza impugnata e non poteva essere superata dai contrapposti argomenti difensivi.

Con riguardo al secondo motivo, relativo alla proporzionalità della demolizione, la Corte ha richiamato i principi elaborati dalla giurisprudenza di legittimità e dalla Corte EDU, secondo cui il principio di proporzionalità nell’ordine di demolizione opera principalmente in relazione all’interesse dell’autore o del proprietario dell’abuso, e richiede una valutazione concreta di elementi quali la consapevolezza dell’illiceità, il tempo a disposizione per trovare soluzioni alternative, la gravità della violazione. Tuttavia, nel caso di specie, gli argomenti dei ricorrenti erano stati ritenuti generici e privi di sostegno documentale, non essendo state spiegate le ragioni per le quali, nei circa trent’anni intercorsi dalla sentenza, non fosse stata cercata una soluzione abitativa alternativa. La Corte ha quindi confermato il rigetto dell’istanza, dichiarando i ricorsi inammissibili e condannando i ricorrenti al pagamento delle spese processuali e di una somma in favore della Cassa delle ammende.

Provvedimento integrale: scarica il PDF